映象房产

　　“近两年房价还会有大的波动吗?啥时候买房合适?”“外地户口，想在郑州买房，是现在迁户口还是等到限购解除了再买?”“想买一套学区房，年限长的能买吗?”“想在东区买套优质房产，新房二手房都可以，哪些地方比较抗跌?”……自《楼市百问》开通以来，我们每天都会接到很多读者发来的问题，对此，我们特别邀请郑州市房管局“楼市微观”的房管专家为大家进行解答。

　　1.想置换一套东区优质地段的优质房产，未来数年抗跌性较强的小区。新房二手房都行。有没有推荐?

　　答：虽然房地产调控政策越来越紧，但主城区核心地段的优质房产依旧会有较好的增值空间，因此，与其说抗跌，不如说更能升值。如果考虑东区核心位置，可考虑高铁站附近的小区。

　　2.我有一套回迁房到2020年交房，另在绿博有套房，现在有购房资格吗?

　　答：回迁房尚未取得不动产证，不属于商品房，不计入限购指标。如果你是单身个人，已经有一套绿博的商品房，已经没有购房资格;如果是已婚家庭，还可以有一个购房资格，但是银行按揭贷款必须首付60%。

　　3.目前在郑州西南二环边有自住小两室，1996年的老破小，明年地铁5号线开通，学区房有贷款，未婚。目前想置换一套改善房自住，请问现在出售还是考虑地铁5号线开通后出售?

　　答：地铁对于主城区的老房子带来的增值空间有限。况且，即使这套老房子增值，但可能你目前心仪的新房也在增值，甚至增值空间更大。所以，既然是自住置换，目前房价稳定，建议现在出售。

　　4.咨询一下学区房的问题，刚需，别人给推荐的都在中原区，教育资源的确丰富，但房子基本上都是1998年之前的，请问我该如何抉择?

　　答：购买学区房，第一需求是子女教育;第二才是房子本身。好的学校周边往往都是数十年的破旧小区，而开发建设中的新区往往又无好的学校，两者是存在一定矛盾的。所以，如果有子女上学需求，满足名校的前提下，尽早买入。

　　5.我和妻子外地户口，现在郑州有一套两居室，贷款还清，准备要二孩，想换大三房。目前已经限购了，是迁户口冒着首付60%和利率增加的高杠杆风险，还是等解除限购后再买?

　　答：第一，贷款已还清，可以做成首付30%;第二，首付60%与利率上浮不是高杠杆，而是低杠杆，基本也没有啥风险;第三，五年内限购或许不会解除。

　　6.在航空港区工作，准备结婚，想在港区买房，看中了一个项目，首付勉强能付清，但又想离市区近点，也考虑过南龙湖。如果从自住的角度看，选哪好?

　　答：不管是自住还是投资，港区与南龙湖两者之间相比较的话，更倾向选择港区。

　　7.我在郑州某小区以1.6万元单价购买了一套340平米的连排别墅，一次性付清，目前处于空置状态。二手市场中，单价2.5万左右。请问现在出售，还是持有三五年后再出售?

　　答：在房产投资领域，别墅的回报率弱于普通住宅、商铺、写字楼。主要因为面积大、总价高，转售难度大;另外，在持有过程中，很难出租获得收益。如果确定未来不住的情况下，尽快挂牌出售。

　　8.7月31日，关于楼市，中央会议提出“坚决遏制房价上涨”。这句话有什么含义?房价真的不再涨了?现在是入手的时机吗?

　　答：从2003年开始，房地产市场经历的每一次调控都是“遏制房价快速上涨”，意思是允许涨，但必须控制在合理的范围内。而本次“坚决遏制房价上涨”，表明中央对于楼市调控的决心，即：房价不能再涨。但不能再涨不代表一定是下跌。

　　所以，如果不是刚需，可以观察两年再入手。而对于刚需自住者来说，有真实的自我居住需求，建议还是早日买入。

　　9.当前情况下，近两年房价波动不会太大吗，什么时候入场合适?

　　答：房住不炒!目前的楼市虽然依旧是暗流涌动，但只要政策不放松，两年内房价不具备上涨的基础。

　　如果有资金无处安置，站在长期持有角度，可以考虑四环内优质项目;如果资金有限，且期望短期房价有较大幅度的上涨，建议丢掉幻想，好好工作，打实自身的经济基础。(大河报·大河客户端记者孙煊哲)