近来，楼市降价的新闻频繁刷屏，即便你不那么关注楼市，你也会知道房价跌了，楼市成交一片惨淡。刚刚过去的10月份，北京二手房市场成交量再次跌入1万套以内，这也是上半年二手房市场短暂反弹后，房价和成交量再一次地扭头向下。
那么这次房价下跌的主要原因是什么?什么样的房子在这次下调价格中受影响最大呢?又是什么原因促使业主开始降价?未来，房价还会下跌吗?对于这一系列的疑问，贝壳研究院近日结合自身的成交大数据，又通过对链家一线经纪人的调研，发现有3种房子最不抗跌，这背后又有4种业主主动降价的原因。不过，业内专家普遍认为，降价仍将持续，但北京的二手房市场并不存在大跌的风险。
二手房溢价空间达到全年最高水平
经历了从3月份到6月份的短暂回暖后，北京的二手房从9月份开始，量价齐齐转头向下。北京市住建委的数据显示，10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套，是今年3月份以来的最低位，环比上月下降了42%，再次跌进单月成交万套以内。
在成交量大幅下挫的同时，成交价格也明显下降。中介机构的统计显示，买房议价幅度不断增大。根据北京麦田成交房源价格监测数据，10月份买方整体议价幅度(客户议价=成交价/最后一次报价-1)为-5.9%，较上个月下滑0.3个百分点，这样的议价空间已经是2018年以来的最高水平。
另外，在双方议价中降价房源比例达到95%，和上月相比降价房源占比相当，但低降价幅度的成交房源占比在持续减少，而高降价幅度的成交房源占比有所增加。
数据显示，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，较上个月下降8个百分点;与此同时，降价幅度在5%-10%的成交房源占比为35%，较上个月上升3个百分点;降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，占比是今年来的高位，较上个月提高4个百分点。可见，面对活跃度减弱的市场，业主对接下来房价预期有所降低，为达成交易，买卖双方谈判的空间在加大。
麦田房产首席市场分析师张叶松认为，从近几个月北京二手房价格走势来看，伴随着交易量的高位滑落，挂牌价在下半年以来也呈现出持续降低的走势。尤其随着北京9·13公积金新政的出台，市场活跃度明显减弱，需求量降低，价格亦呈现持续小幅下滑。
三种房子降价最多
统计数据不难看出，北京房价下跌已经是公认的事实，那么对于当前的二手房市场，哪些房源降价最多呢?
对此。贝壳研究院通过对交易数据的分析后发现，今年这三种房子价格下降比较显著：
一是品质较差的老房子。2018年三季度均价较2017年一季度均价累计跌幅最大的是物业费低于3块、30年以上的房屋，表明品质差的老房屋抗跌性较弱。比如，石景山由于区域内房源房龄较大，均价回调幅度也较大，2018年三季度累计跌幅达9.0%。筛选2018年三季度均价跌幅TOP10 小区，多数楼龄在20年以上。
二是“不满二”的房源。“不满二”房源是购买后不满两年出售的房源，交易的税费成本最高。6月以来“不满二”房源的成交均价出现波动下跌态势，9月均价与5月相比累计下跌3.7%，跌幅大于其他类型房屋。
三是前期上涨较快的区域。通州区以12.6%的跌幅居13区首位，该区在2016年受“副中心”预期的利好影响，均价呈现出过快上涨态势。2016年均价同比涨幅超过50%，明显高于北京全市28%的水平。
四类业主在降价卖房
除了这三种房子外，哪些人是在主动降价卖房呢?对此贝壳研究院通过对北京成交机构的分析，从Real Data数据库中筛选出议价空间在9%-15%的成交案例，并结合一线经纪人的反映，发现业主降价售房的原因主要分为4种类型：
第一类是换房业主，这也是当前降价求成交的主流客户。位于海淀小西天的一处成交房源，成交价740万，相比最后的挂盘价780万又降了40万。该房源业主挂盘价最高为880万元，后来一路下调。最终，由于业主已经签了西城区一处学区房，并认为自己新购入的房源性价比较高，故愿意降价出售现有住房，以求在约定的期限(11月底)凑足下套房子的首付款。
另外，朝阳区某小区的换房业主，其原有住房最后挂牌价约1500万，成交总价约1300万，议价空间13.3%。业主降价的主要原因有两点，一是换房时效性压力，已经签好合同，需在规定时间内筹足首付，加上购房者是全款，价格让步较大;二是业主预期后期均价继续走低，想尽快成交。
这类处于换房连环单的业主，由于已经购入或者打算购入的房屋也同样走低而选择降价出售，目的是为了促成交易或避免违约。 贝壳研究院分析师表示，这类业主的降价幅度通常取决于新购住房原业主给的筹款期限。如果期限较短，加上市场整体交易周期拉长，业主寻找接手下家的难度增加，降价出售的概率增加。
第二类是为了回笼资金，贝壳研究院调研发现，一些业主因为自身财务问题或还贷压力增大，需要回笼资金，通常在价格上做出较大让步，甚至亏损卖出。使用过房抵贷的业主，在价格下跌时期，更容易降价出售，不过这类业主并不占主流。
链家地产成交的一套房源案例就是类似的情况，业主是一位已退休的男性，在2016年下半年以380万全款买下一套房屋，由于年龄大无法做住房按揭贷款，资金来源于其自有房屋的抵押贷款。抵押贷款利率为基准利率上浮20%，贷款年限为10年，月本息还款逾5万元，其中利息约1万。业主还款资金主要来自前期储蓄，由于还款压力较大，业主在艰难支撑两年后，于2018年6月挂牌。挂牌后不足5天，在最后挂牌价基础上妥协6.7%，以485万卖出，议价空间明显高于当月全市3.5%的水平。该业主在持有房源两年内的总付出利息约24万元，扣除资金成本后，房屋净收益约81万。业主认为如果继续持有，则收益会随着资金成本的增加以及房价的下跌而减少。
另一些业主的资金压力来自于其他经营方面。朝阳某小区一房源于2017年2月买入，买入总价约700万，2018年4月卖出，卖出总价约660万，亏损幅度5.7%。业主由于近期自营公司遭遇财务危机，故卖房变现。
第三类降价业主是因为预期的下降，对后市预期不好而卖房。在市场环境下行的情况下，这类业主选择将持有的部分房产变现，转向持币观望。
最后一类降价原因则是学区政策的影响。贝壳研究院调研发现，海淀区、东城区在“多校划片”政策影响下部分学区优势明显弱化的片区，业主降价意愿明显。海淀某小区一房源最后挂牌价1000万，成交总价900万，议价空间10.0%。业主了解到，随着海淀区学区政策调整，该区域内教育资源优势下降，周围小区已成交的房源都作出了明显的价格让步，故业主预期松动而降价。同样，由于学区政策调整，东城区某区域内学区优势下降，房源价值下降。某小区2016年底以总价830万买入的房源在今年5月以约800万元卖出，亏损幅度3.6%。
不难看出，上述的三种房子和四类业主共同构成了北京二手房的降价图谱，虽然房子降价原因和业主心态各有各的理由，但表现一致的是，降价已经成了当前绝大多数二手房得以成交的前提。
预期：降价仍将持续 大幅下跌风险小
那么这样的跌幅会继续扩大吗?对此，贝壳研究院发布了一份2019年房价预期的调查报告显示，只有11%的参与调查者认为2019年房价会大涨，而另外14%的受访者认为房价会大跌。两种极端结果的说法比例都不高，相反，35%的受访者认为2019年房价与今年差不多，38%的受访者认为会比今年小幅下跌。可见，在大多数受访者眼中，房价小幅下降或者持续平稳是明年的大趋势。
市场调查数据也持类似观点。虽然房价和成交下降明显，但关注二手房的潜在买房人却没有减少。麦田房产数据显示，10月份麦田二手房新增客源量环比上升9%，新增带看量和上个月相比略升4%。由客户量和带看数据可以看出，本月客户活跃度和上个月相比略有上涨。与此同时，10月份麦田二手房新增房源量环比上升25%，较新增客源量来看增加更为明显。
麦田房产首席市场分析师张叶松认为，从新增房客源情况来看，目前新增客房比为2.0，处于近一年来的最低水平。说明当前二手房市场在新增供需方面呈现供多需少的态势，由此可以预测到，接下来北京二手房价格还将有小幅的下滑。
贝壳研究院认为，从降价案例研究可以发现，当前北京市场上的降价较为显著的行为主要是由于换房群体为达成交易而做出价格让步，为解决财务问题而降价的案例也占相当的比例。因对后市预期不强而出售房产的案例较少，市场风险可控。目前没有观察到因为预期房价下跌而大量抛售的案例，未来北京房价大幅下跌的风险较小。（李桁）
