映象房产

　　倏忽之间，2017年“317新政”和“326新政”两年了。

　　回头来看，楼市新政击碎了既有的市场逻辑，在一片混沌之中，新的秩序重新慢慢建立起来。

　　所谓混沌理论，是指：“事物的原始状态是一堆看似毫不关联的碎片，但是这种混沌状态结束后，这些无机的碎片会有机地汇集成一个整体”。

　　限竞房，是带来混沌的触发因子。2016年下半年，北京推出了“限房价、竞地价”的土地出让模式，即对该地块房屋均价进行事前限定，且购买后5年不得出售。当年10月底，海淀区永丰产业基地3宗地块以平均销售限价5.34万元/平方米的价格出让，而大兴区黄村镇的地块平均销售限价则为5.58万元/平方米。

　　限竞房的深远影响，在彼时并未被市场各方充分认知。按照2016年热得发烫的市场状况，业内人士认为：既然房价锁死，而周边二手房价格水涨船高，那这种房源一旦面世，势必造成疯抢，“不愁卖”。

　　但限竞房的数量快速增加，结合“317新政”的巨大威力，旧的市场逻辑迅速进入混沌状态。开发商很快意识到：当大量限竞房同步入市，价格预期不再上涨，恐慌性购房不再出现，房子怎么卖?购房人也很快意识到：可挑选的房源原来如此之多，如此同质化，房价预期如此稳定，那何必急于出手?

　　混沌状态，还意味着品质方面的路径选择之惑：在“不愁卖”时期，房价地价之间的薄利，理所当然导致“减配”，“差不多就行”;而当市场销售陷入惨淡，此时重提品质是否为时已晚?

　　混沌状态下，以“限竞房”为主体的北京楼市，交易惨淡。2015年3月18日至2017年3月17日两年间，成交套数为98399套，而2017年3月18日至2019年3月14日成交套数为50643套，调控前两年比调控后两年减少48.53%，存量房却增加了近两万套。从签约金额看，合计签约金额为3586亿，同比下调了25%。连续2年市场成交量处于低迷状态。

　　其中，限竞房入市26000余套，但实际真实销售比例只有40%，网签只有20%左右。数据显示，截至目前，北京限价房供应了300万平方米，而按照出让土地面积计算，还有590万平方米等待入市，合计2019年入市的限价房有望超过6万套。

　　用混沌理论回溯北京楼市新政两周年，可以清晰地看到，在混乱的新旧交替过程中，新的市场秩序正在建立起来：大量同质化产品，将需要比拼最基本的商品逻辑——“物美价廉”，而原有的“物以稀为贵”的垄断商品逻辑则一去不复返。

　　按照混沌理论的一个重要原则：能量永远会遵循阻力最小的途径。寻找北京楼市新秩序下的“阻力最小途径”，就是重拾人居理想，就是要让地段、产品、服务这些最本质的因素再次成为房地产开发的追求。

　　打消品质之虑，方能“质胜2019”，这应当是当下市场的共识。

　　尽管销售遭遇瓶颈，但不难发现，那些深耕区域价值，在有限的预算空间里，把户型优化做到最佳，把社区品质完美呈现在购房人面前，在服务上挖掘更多可能的项目，还是能先人一步，截流客户。对2019年的买房人而言，这样的市场，当然是最接近理想状态的市场。