映象房产

　　5月原本是传统的楼市旺季之一，但是今年5月东莞楼市成交却比较低迷。随着年中节点的来临，房企为冲刺业绩，频频推出低价房进入市场。与此同时，部分在2016年不理性时期拍下的高价地项目也“割肉”卖房，及时止损。

　　接下来，预计刚需购房者可挑选的楼盘会更多，刚需盘房价或保持理性稳定。另一方面，“高价、高品质、低周转”的高端住宅盘将逐渐增多，价格也将出现分化。

　　购房者多持观望态度入市不积极

　　今年东莞楼市迎来了3月“小阳春”，但在4月楼市成交小幅下滑后，5月楼市的人气、认购量均明显回落。即使是在近期频频拍出高价地的情况下，购房者也多数呈观望姿态，入市积极性不高。

　　据东莞中原战略研究中心的不完全监测，上周东莞多数项目依然以自然销售为主，活动也以小暖场居多。此外，上周楼盘来访人气小幅下滑，环比下跌4%。由于眼下市场上新盘推货少，客户积极性不高，来访量持续下滑。

　　东莞中原战略研究中心对全市在售的100多个项目的监测显示，剔除开盘项目，上周认购量持续下滑，环比下跌12%。该中心分析认为，这一方面是由于热销盘前期集中发力成交，后期缺乏新增供应，难以刺激购房者入市;另一方面，购房者也更加理性谨慎。

　　从开盘情况来看，不少新盘开盘效果不佳。据东莞中原战略研究中心的不完全监测，上周有5个项目开盘，整体去化效果下滑明显。

　　这一方面是因为个别项目蓄客时间短，宣传力度不足，定价上调明显，购房者抗性加大等，从而拉低了整体开盘去化率。另一方面，目前楼市的区域分化也比较明显，购房者更多关注的是环珠江口岸一带区域如滨海片区的楼盘，其他区域的市场成交仍然冷淡。

　　另据合富研究院的统计数据，截至上周日(5月19日)，5月东莞商品房总销售面积为33.2万平方米，总销售套数3887套。其中，住宅销售面积为25.9万平方米，总销售套数2289套。按照目前的成交态势来看，显然5月楼市难以达到往年旺季时的水平。

　　业内人士表示，目前购房者观望状态明显，市场成交低迷。“这可能只是开始，后面的市场成交很有可能会持续走低。”不少业内人士表示。

　　低价盘频现高价地项目被迫“割肉”

　　受到市场情况的影响，不少房企开始以合理价格尽快出货，以快速回笼资金。而在低价盘的刺激下，高价地项目也不得不“割肉”卖房。

　　日前，位于茶山的德盛尚峰推出110——128平方米的三至四房洋房产品，认购均价约为1.58万元/平方米，与同区域其他楼盘相比，价格显然更为合理，对购房者的吸引力也较大，对片区内高价地项目的成交造成冲击。

　　记者了解到，茶山的高价地项目一般定价在2.5万元/平方米左右，价格高企，销售缓慢。本土房企开发的低价盘入市后，拉低了区域价格，同时也让高价地项目的销售更为困难。业内人士表示，茶山高价地项目的主要目标客户群体是东城的购房者，但是目前石碣、高埗等镇同样以约1.6万元/平方米的均价接收着东城购房者的外溢，茶山高价地项目在价格和地理位置上均没有优势，有价无市，这或许会迫使部分项目降低溢价甚至亏本出售。

　　在临深片区，位于塘厦的城建御城花园认购价约为1.95万元/平方米，部分房源价格甚至低至1.8万元/平方米以下，远低于目前该片区的新房平均价格，拉低了区域的市场价和购房者对于价格的预期。此外，石排利丰中央公园认购价约为1.47万元/平方米，东坑和昌众筑中央松湖认购价约为1.85万元/平方米，吸引着周边镇街的购房者外溢。

　　受到市场价的影响，不得不“割肉”出售的还有黄江的高价地项目。上周，位于黄江的融创公园首府推出82——115平方米的三至四房产品，认购均价约为2.35万元/平方米。该楼盘作为黄江的高价地项目，楼面地价已达2万元/平方米，尽管房企此番“割肉”亏本卖房，但销售前景仍不乐观。记者了解到，目前黄江的洋房均价约为1.8万多元/平方米，周边镇街还有低价盘出售，如果个盘定价高于市场价太多，购房者并不愿意来买单。

　　“受到低价楼盘拉低市场价的影响，显然2016年房企非理性拍下的高价地项目已经很难卖出高价，普遍要亏本出售，房企不得不尽快卖掉房子以回笼资金，然后再去竞拍其他可能利润更高的地块。”对于近期拍地热的出现，结合上述情况，一名资深业内人士如此分析。

　　■后市

　　年中到 推货增

　　据了解，近期将有多个楼盘开放营销中心、样板房，如位于石碣的卓越弥敦道将推出91——112平方米的三房、四房洋房，带装修出售，明天正式开放样板房。同时亮相的还有本土品牌房企海德集团的新项目海德琥珀臺。

　　从当前市场来看，随着年中节点的到来，房企为冲刺年中业绩，将加大推货力度，多个楼盘将开放营销中心、样板房，购房者可以挑选的房子增加。据东莞中原战略研究中心的监测数据，上周商品房供应面积16.7万平方米，共3211套。其中，住宅总共供应14.18万平方米，共1493套，环比大涨168.84%。

　　据统计，上周洋房供应最多的是丰华珑远翠珑湾，供应了240套;其次是天琴湾，共供应了224套。该研究中心表示，上周东莞开发商集中推货积极，供应回升明显，为了冲刺半年度业绩，供应量有望继续放量。

　　东莞中原策略研究中心总经理车德锐认为，从近期房企积极高价拍地来看，接下来，楼市两极分化现象或会明显，刚需盘维持合理稳定的价格，而高品质的高价地项目则会打造价格高的高端住宅产品，拉长销售时间来回笼资金，已获得利润。