映象房产

　　在上半年宽松融资环境中走出一波“小阳春”的楼市，正被多渠道送下“退烧药”。

　　继5月17日银保监会23号文重申严格监管房地产融资后，银保监会主席郭树清在6月中旬召开的陆家嘴论坛上指出，必须正视一些地方房地产金融化问题;而后，7月初，房地产信托被收紧规范;7月12日，发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　除信托和债券外，房企融资的另一重要渠道银行贷款，更是监管一直以来的严盯对象。新京报记者根据银保监会官网披露的行政处罚信息不完全梳理，本周内又有两家银行因涉及房地产的业务违规收到罚单，而5月以来，银保监系统共公示了38张涉房罚单，涉及银行约30家，覆盖国有大行、股份行、城农商行和农信社等，罚单总额超2000万元。

　　浦发、温州银行涉房等多业务违规被罚最重

　　7月22日，云南银保监局公示了四张罚单，其中两张罚单事由指向银行房地产业务违规。一是工行云南省分行因“个人消费贷款违规流入房市、股市、购买理财产品”被罚25万元，一是浦发银行昆明分行因“个人消费贷款流入房市、股市”等六事由被罚没277.296万元。作出处罚决定的日期均是6月26日。

　　新京报记者据银保监会官网披露的行政处罚信息不完全梳理，从5月1日至7月24日，各地银监局和银监分局共公示了38张涉及房地产业务的罚单，主要违法违规事实包括向资本金不足的房地产项目发放贷款，发放房地产开发贷款时贷前调查不尽职，消费贷、个人抵押贷违规流入房市，住房按揭贷款管理不规范，贷款“三查”不到位导致信贷资金违规流入房地产等。

　　其中，既有个人业务，也有对公业务。中原地产首席分析师张大伟对新京报记者表示，违规事由有的是程序违规，有的是资金用途违规，不过都是银行向房地产违规输送资金的行为。

　　“违规发放购房贷款、给企业提供资金拿地等，本身风险比较大，盲目发放的话容易使得楼盘风险变为银行风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

　　近三个月来，收到房地产业务相关罚单的银行近30家，包括六大国有银行，浦发、光大、平安、兴业、浙商、招商等股份制银行，宁波银行、上海银行、南京银行等地方行，以及绥江县农村信用合作联社、富蕴县农村信用合作联社等。

　　上述罚单总额超过2000万元，明确因涉房地产业务违规开出的罚单达1300万元。其中，浦发两分行、温州银行均有房地产业务触“红线”，多项并罚，领到罚单总额均超过300万元。工行有三地分行领到罚单，分别是云南省分行、宁波市分行和大连市分行。

　　宁波银保监局7月5日一口气公布了11张涉房业务罚单。其中，宁波银行因“违反信贷政策、违反房地产行业政策”等事由共被处罚270万元，并被责令对相关直接责任人给予纪律处分。工、农、建三大国有行的宁波市分行，及兴业、广发、光大、浦发、上海银行等行的宁波分行均因“住房按揭贷款管理不规范”，收到20万-50万元不等罚单，多位相关负责人被警告或罚款5万元。浙商银行宁波分行因“房地产授信业务管理不审慎”被罚50万元。

　　监管密集“发声”规范房地产相关业务

　　随着近年银保监会罚单披露透明化，涉房处罚并不鲜见，早已是监管打击违规行为的常规化手段。从近三个月看，比罚单透露出更强约束信号的，是多部门密集下发的文件和公开表态。

　　5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(23号文)，强调信托公司不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

　　来自中原地产的数据显示，7月房企海外融资计划井喷，上旬中就有超过10家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。这一融资渠道也很快被约束。

　　7月12日，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　除了两份重磅文件给房企信托、债券融资渠道套上“紧箍咒”外，6月13日，郭树清在陆家嘴论坛上致辞时表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。郭树清称，近年我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

　　7月初，新京报记者从多家信托公司处了解到，银保监会和多地银保监局对信托公司展开了窗口指导，要求差异化收紧地产项目。

　　在一系列发声之前，上半年房企享受了一阵较为宽松的融资环境，亦带动了楼市热度。据央行公布的2019年上半年金融统计数据，上半年人民币贷款增加9.67万亿元，同比多增6440亿元。住户部门贷款中，被认为能够一定程度上反映房贷变化的中长期贷款增加2.75万亿元，对比2018年上半年住户部门中长期贷款2.5万亿元的增量，多增了0.25万亿，涨幅为10%。

　　张大伟表示，从全国房地产市场走势看，2019年明显在3-4月出现了一个“小阳春”，一月份降准下，信贷整体额度相对宽松，房贷增量增加，房贷利率下调，市场成交相对活跃。5-6月信贷基本平稳，增幅放缓，对房地产的推动减弱，市场出现了“小阳春”退烧现象。

　　大额融资将收紧，信托公司加大收紧力度

　　监管的信号已十分明显。郭树清在陆家嘴论坛上还表示，历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

　　信托公司是对这轮调控感受最直接的机构之一。一家位于中部的信托公司的内部人士表示，往年也有对地产信托的窗口指导，相比之下，今年的力度也不算小，部分没有收到指导或要求不那么严的公司都加大了收紧力度。

　　此前多位信托公司人士对新京报记者表示，7月初监管窗口指导释放的警示意味很强，今年上半年房地产信托整体增速过快，有公司地产项目爆雷，无论是否被窗口指导，相应发行量较大的公司都会收敛一些，严控新增规模和速度。

　　记者之前了解到，在7月第一周银保监会约谈多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司后，多家信托公司或对房地产项目进行余额管控，或延后项目推出，或加强了项目事前审查。

　　另一位接近信托业的人士告诉新京报记者，房企对外部融资的依赖度普遍不低，比如一个项目，可能只有三分之一或四分之一的资金是房企自己出，其余部分都靠外部融资，这就形成三倍或四倍的杠杆。他认为，这一轮调控给的维稳信号很足，可能会逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠杆融资的房企。

　　来自中原地产研究中心的统计数据显示，截至7月24日，月内房企融资计划已经接近1800亿元，继续维持在4月来每月2000亿以上的高位。

　　记者在公开披露的房地产项目介绍中看到，相当一部分比例的项目融资方是佳兆业、恒大这样的知名地产公司，也有一些地方房地产开发公司，成立时间仅在两年甚至更短，个别公司的开发资质为“暂定三级”。

　　滚动融资的背后是房企的“续血”需求。张大伟介绍，最近房企明显更加关注资金链的安全，中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中，拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。

　　从融资成本看，大部分集中在4%-8%，整体资金成本相比之前几个月小幅上行。不过美元债成本快速上升，7月美元融资平均利率已经高达8%，最高多笔超过10%，甚至达到了15%。“房企都在提前融资，避免后续政策继续收紧。”张大伟说。

　　他分析称，最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，在信托有监管加强预期下，海外美元债也开始强监管，但整体看政策都不是一刀切暂停，是加强监管，对于正常融资没有影响，但大额融资开始将会明显收紧。预计2019年三季度大量房企大额融资将减少，房企抢地现象也将明显减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。

　　相比信托，记者询问的多家银行网点员工表示，当前对涉房业务收紧感受不算明显。一家股份制银行个人条线业务部员工称，该网点按揭贷款和经营贷业务都有一定规模，审核力度一直很严，近期也没有进一步收紧授信额度或利率调整。另一家国有银行个贷业务部人士表示，该行个人消费贷从两年多前就明确了额度不能超过30万元，实际授信额度很少有能达到上限的，因为审批十分审慎。