映象房产

　　5.核心城市住房租金缓慢上涨

　　反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在3月及4月季节性调整之后，5月及6月重拾上涨。2019年6月，核心城市住房租金指数为104.64，环比上涨0.39%，同比上涨1.17%。尽管租金再度上涨，但受经济形势等因素制约，租金涨速较上年同期大为减缓。在租金涨速不及预期的条件下，经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力，部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大。

　　二、发展问题分析

　　1.部分房地产企业延期交房及烂尾的风险增大，期房预售制度有待深化改革

　　房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式，本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年，由于房价涨多跌少，开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。随着“房住不炒”的全面推进，住房市场趋稳成为常态，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。

　　随着市场理性回归，房地产企业资金链趋紧，延期交房及烂尾的风险增大。在期房预售制度下，这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市，行业监管力量薄弱，市场下行压力加大，相对更容易出现无法按期交房现象。为此，有必要加快推进现行期房预售制度的改革，降低期房烂尾及延期交付风险。

　　2.资金压力下，房地产企业倾向于快周转的经营模式

　　一方面，受限购及市场调整等因素的影响，商品房销售增速下降，房地产企业资金回笼出现不畅;另一方面，为避免土地市场过热，政策层面对开发企业的融资采取了一定的规范性管控措施，房地产企业融资成本升高。为了降低资金压力，房地产企业大都倾向于采取缩短开发及销售时间的快周转模式。由于生产周期的大力压缩，部分商品房产品的品质有所下降。

　　3.“房住不炒”成功稳定房价，买方市场考验政策定力

　　在“房住不炒”和地方政府稳定房价的主体责任成为政策共识的背景下，住房投资投机需求减退。只要“房住不炒”的方略能够坚持，不仅房价难以出现大幅上涨，部分城市还将进入买方市场。这虽然有利于降低宏观风险及平抑房价，但也会使当地的一些龙头开发企业面临经营困难。对土地财政依赖较大的部分城市，财政压力也难免增大。这些都将考验城市稳定房地产市场的定力。

　　三、短期预测

　　1.一二线城市短期房价轻微下跌

　　虽然一二线城市是中国高端产业的聚集区和人口的主要流入地，但是房价和购房政策门槛都相对较高。从调控政策看，一线城市房地产调控历史较长，调控机制相对完备，调控手段也较为严厉;二线城市房地产调控政策的严厉性及完备度虽然不及一线城市，但是市场调控机制也在不断地建立完善之中。多数一二线城市都设立了对外限购政策，住房投机炒作较为困难。随着2019年二季度以来一二线城市调控政策的收紧，房地产市场投机成份被不断挤出，房价波动性持续降低。2019年1季度的市场小阳春，也在一定程度上透支了下半年的市场需求，短期市场存在下调的动力。

　　2.如果没有进一步政策刺激，三四线城市住房市场将先后进入下行小周期

　　三四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力，房地产市场并不具体长期持续上涨的条件。2018年下半年以来，在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下，三四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期，房价稳中趋降。

　　四、对策与建议

　　1.从保护购房者权益出发，因地制宜稳妥推进住房现售或提高预售条件

　　随着住房市场由快速上涨转入总体趋稳，房地产企业短期资金压力将迅速增大，期房烂尾或延期交付风险可能较快增加。在期房预售制度下，这些风险都将转嫁给购房者。特别是在三四线及以下城市，购房者权益更难以得到保护。为有效保护购房者合法权益、维护社会稳定，有必要因地制宜稳妥推进期房预售制度改革。对于短期供应较为充足的城市，可以考虑推进现售及取消预售许可;对于暂不具备推进现售条件的城市，可以考虑提高预售条件，并要求开发企业就按期交房提供可靠的第三方担保。

　　2.继续维持对开发企业融资的合理管控，从源头抑制土地相关炒作

　　为避免信贷资金“脱实入虚”或违规流入房地产市场，相关金融管理部门对房地产开发企业采取了一定的融资管控措施。这一方面有效地抑制了土地市场过热、平抑了短期房价，另一方面也造成开发企业资金的紧张。有观点认为，开发企业作为商品住房的生产者，其资金不足将影响市场供给，不利于住房市场的长期稳定。但应当看到，房价的主体部分是地价而非建设成本。开发企业资金紧张，受影响的主要是地价，并不会造成商品房开发量紧缩的后果。为稳定土地市场预期，从源头抑制土地和房地产的相关炒作，可以考虑将对开发企业融资的合理管控措施制度化。

　　3.坚持“房住不炒”，保持调控政策定力

　　“房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平，但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾。随着“房住不炒”的推进，部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动，这一方面需要坚持政策定力，继续抑制住房投资投机，保持房地产市场的持续稳定;另一方面需要加大财政结构转型力度，降低对房地产相关收入的依赖度。