映象房产

　　往年淡季的8月楼市，今年并不平静。数个楼盘传来降价消息，为“金九银十”传统旺季前的广州楼市带来新的关注点。

　　广州楼盘降价是不是普遍现象?降价背后的原因是什么?据统计，目前有明确降价消息的楼盘，主要分布在番禺、白云、荔湾和增城4个区、9个楼盘，降价区间从单价直降数百元至数千元，降价原因也各有不同，其中，以“特定楼层和特定户型”的“特价单位”为主。从8月广州一手楼市的整体情况来看，楼盘降价并非普遍现象，价格未出现全面下调。

　　最高降价8000元/平方米

　　据统计，在出现降价的4区9盘中，降价幅度最大的是番禺区的祈福缤纷汇，现价3.4万-3.6万元/平方米，而此前楼盘售价为4.2万元/平方米，降价幅度高达8000元/平方米。对此，广州中原研究发展部认为，降价主要原因是“原定价与地段价值不符，降价属于合理情况，回归理性”。

　　白云和荔湾降价幅度较大的盘包括：建发央玺和北大资源博雅1898，降价在4000-5000元/平方米的区间，降价多是由于板块热度原因，开发商促销优惠。此外，白云的绿地柏玥晶舍也降价2000-3000元/平方米，但针对的是“特定楼层户型”。

　　此外，降价楼盘大多是推出“特价单位”吸引客流，降价区间在500元-1500元/平方米为主;也有开发商为了吸纳大户型和改善置业的购房者，采取赠送车位策略去货，属于定价不变的“暗降”。

　　广州中原研究发展部认为，目前广州市场上项目调价仍属于“个别行为”，而且调价主要方式为“特价房促销”，即主要针对“特定楼层、特定户型”;单个项目全面下调价格的占比较少，且调价的主要原因为早前定价过高，目前理性回归。

　　从调价项目区域分布来看，促销行为主要集中在距离市中心较远、区位条件一般的楼盘。从8月网签情况来看，这一类带有明显缺点的项目调价并未对实际成交带来明显刺激，当前环境下，购房者入市判断更加理性，不会因为价格调整而“一窝蜂”入市。

　　另一方面，市内不少热门板块项目价格基本保持稳定。如广钢货量充足的项目，整体优惠幅度、促销力度反而比上半年3-5月有所收窄;增城朱村、黄埔知识城部分临近地铁的项目，借21号线即将贯通至天河的东风，价格强势，但仍吸引不少购房者入手。

　　一手成交整体平淡

　　根据监控显示，8月广州网签一手住宅成交量为7292宗，环比上升3%;总成交面积为76.64万平方米，环比上升1%。从5月起，广州一手成交基本维持在7000宗(约75万平方米)关口，市场交易气氛相对平淡。

　　另一方面，本月全市新批供应仅5159宗(55万平方米)，创春节月(2月)以来年内第二新低，面积环比下跌16%。主要原因为部分开发商在完成半年业绩冲刺后，6-8月保持静观其变的心态，待“金九银十”视市场情况再调节推货、定价策略。

　　从各区情况来看，本月供货区域个数比上个月有所增加，7月“零供应”的天河、荔湾两区本月各有一个项目推货。

　　但一手主力区南沙、增城、番禺等供应环比“全线下降”，其中“东大仓”增城本月仅供应11.55万平方米(1117套)，环比下跌34%，整体供应量被南沙超越;除跑量大盘外，增城下半年以来全新盘开盘推货力度偏弱。

　　虽然近年增城商住地供应明显增加，但通勤、配套条件较佳的新项目较少，大多集中在荔城、中新镇等外围板块，在当前平淡市场环境下，即使大批入市亦难以吸引购房者关注，故开发商调整推盘策略，延后推货或以小批量入市的方式试探市场反应。

　　南沙成交环比增超五成

　　8月成交较为抢眼的区域为南沙，该区成交15.3万平方米(1538宗)，环比增52%，为8月成交增幅最大的区域。得益于货量充足、4号线通勤优势、推货板块生活配套成熟度较高，越来越多购房者关注南沙。

　　成交第一大区增城本月成交18.85万平方米(1886宗)，环比增加9%，科慧花园、绿湖国际城以及誉山国际三个跑量大盘累计成交7.4万平方米(801宗)，占区域39%的成交总面积。除上述三盘外，增城其他项目月度成交均不过百宗，与南沙“百花齐放”的情况相比，增城提供给主流刚需上班族人群的选择空间有待改善。

　　由于新批供应速度放缓，8月全市整体消化周期回落至9.7个月，整体库存为777.57万平方米，环比跌2%。

　　从各区情况来看，成交大区南沙消化周期从7月的9.6个月回落至8.4个月，该区大盘集中、性价比高的优势越来越吸引买家置业，本月表现出供不应求的情况。