映象房产

　　8月26日，龙湖集团控股有限公司(以下简称“龙湖集团”，960.HK)公布了其2019年中期业绩。

　　规模方面，2019年上半年，龙湖实现合同销售额1056.2亿元，同比增长8.8%，居行业前十;实现营业收入385.7亿元，同比增长42.2%;其中，物业投资业务收入(不含税租金收入)25.8亿元，同比增长39.2%。

　　利润方面，归属于股东的净利润63.1亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润47亿元;毛利率为32.6%，核心税后利润率为16.1%，核心权益后利润率为12.2%。

　　融资方面，净负债率为53%，持有现金580.7亿元，综合借贷总额1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%;平均贷款年限5.69年。

　　董事会决议派发中期股息每股0.36元，同比增长20%。

　　龙湖集团董事长吴亚军在主席报告中表示，2019年上半年，中国房地产市场经历了预期宽松，交投活跃的小阳春，也体验了资金监管从严、增速回调的冷静，应验了年初对行业未来场景的判断——水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返，回归、重塑成为共识。

　　在龙湖半年业绩会现场，“笃定前行 多维航道”的关键词被醒目地印在展板上，这些关键词不仅和龙湖的半年业绩表现呼应，也与吴亚军对未来十年的展望相关。

　　开发基本盘

　　上半年，龙湖实现合约销售收入1056亿元，完成全年销售目标48%，龙湖集团总裁邵明晓介绍，进入七月底，龙湖集团已完成销售额1256亿元，全年完成2200亿元是比较轻松的。

　　分区域看，长三角、西部、环渤海、华中及华南区域合同销售额，分别占集团上半年总合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

　　2019年上半年，龙湖新增50幅土地，收购土地储备总建筑面积为924万平方米，权益面积671万平方米，平均权益收购成本每平方米7761元，长三角地区、西部地区、环渤海地区、华南地区及华中地区的新增面积分别占比25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。新拓展漳州、咸阳、中山、茂名4个新城市。

　　至2019年中，龙湖集团的土储总建筑面积7093万平方米，权益面积4911万平方米，90%的货量集中在热点城市和价值区域。截至7月31日，龙湖布局了全国范围内的49座城市，项目区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局。

　　龙湖表示，集团恪守投资逻辑与纪律，在聚焦热点城市的同时、坚定看好城市群协同发展的前景。吴亚军同时介绍，收并购项目比例占土地储备三分之一左右，每年都有几十个项目来自于并购。

　　龙湖集团上半年已售出但未结算的合同销售额为2470亿元，面积为1470万平方米，这一数字为未来核心利润稳定增长亦打下基础。

　　下半年，龙湖集团在售主力项目为167个，涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分领域产品，其中46个为全新项目，112个项目将推出新一期新业态产品。

　　多维航道并行

　　近年来，龙湖集团一直着力推进“空间即服务”战略，确立了地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务四大主航道业务，多维驱动，协同发展。

　　2019年上半年，龙湖集团实现物业投资业务不含税租金收入25.8亿元，同比增长39.2%，商场、冠寓、其他收入的占比分别为81.8%、16.7%和1.5%。

　　目前龙湖集团的投资物业主要为商场，分为三大产品系列：一站体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。截至2019年6月底，集团累计开业商场数量29个，建筑面积296万平方米，整体出租率98.0%，商业租金增长25.7%至21.1亿元。

　　下半年，龙湖还将有来自北京、上海、杭州等地的多座新商场开业。

　　邵明晓表示，龙湖集团每年都会拿出回款的10%作为上线投在投资性物业，在这个主航道业务上，会坚定去做。

　　持有重资产，对任何一家房企来说都不会是轻松的事情，对商场的资本变现，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶作出了回应：“当我们商场的NPI /COST大概运营到12%-15%的时候，会有一些保险资金寻求战略合作。我们会出让大概49%的股权给他们，通过估值提升，将投入成本全收回并有一定收益，同时我们还能够操盘并表，能够收管理费。这种方式实际上就是实现这个商场的资本化变现，实现资产价值的变现。它跟REITs、跟分拆上市本质逻辑是一样的，我们会逐步去探索。”

　　龙湖另一主航道业务——长租公寓也在有序推进中，目前，“冠寓”在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一二线城市开业运营，累计开业房间数量超6万间，上半年租金收入同比增长207%达到4.26亿元。

　　借助低成本的融资优势，龙湖通过“轻、中、重”资产并举的资产获取模式，实现了冠寓的快速布局，年度新增拓展量及开业量稳居行业前列。

　　在运营方面，龙湖冠寓强调以人为本，标配公区，内含健身、影音、娱乐、阅读等功能区，并专门设立了社区运营官岗位，建立人与人的连结，增加租客交流和互动的机会及场景，着力使冠寓的物理空间成为城市青年聚集地。

　　《2018年冠寓租户调研报告》显示，90后是冠寓租户的主力人群，其中90后+95后的占比高达64%，此外还有3%的00后也加入了冠寓租客行列。

　　目前，冠寓旗下“核桃”“松果”“豆豆”三大产品线已全面落地，同时迭代升级推出“L•I•F•E —— 空间有界，生活无限”产品理念，试点落地防渗漏整体卫浴、智能化人脸识别公寓、以及全屋装配式装修，以求更深入满足城市租房群体多样租赁需求。

　　龙湖智慧服务在为客户提供有温度的服务的同时，还将通过科技赋能提升效率，通过外拓社区扩大管理和服务规模。

　　低融资成本

　　对房地产企业来说，无论是开发型业务还是持有型业务，都离不开融资保驾护航，随着防风险、稳杠杆一再被强调，房企在融资渠道、成本年期等维度的外部资源、内部能力等均显著分化。

　　龙湖是目前行业中唯一的境内外全投资级民营房企，一直保持着行业内最稳健的融资成本，截至2019年中，龙湖集团的综合借贷为1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%。

　　期内，龙湖收获了穆迪上调展望为正面，站稳投资级。目前，国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。

　　2019年上半年，集团在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率介乎3.99%至4.70%之间，期限介于五年至七年。

　　今年5月，龙湖被纳入香港恒生中国企业指数成份股，反映了资本市场对龙湖集团的认可。

　　为规避汇兑风险，龙湖外币借款保持较低占比，并辅以一定比例的汇率掉期。邵明晓介绍，外债份额，内部指标是不超过40%，但其实做到了20%左右。

　　赵轶表示，“今年龙湖的再融资压力已经没有了，下半年有机会我们可能还是会看这个市场。即使融来钱，也会提前还明年到期的银行贷款。因为我们再融资的用途是想的很清楚的，我们不会用于拿地。拿地方面我们会严格的量入为出，按照负债率倒推，而且会看准时机，比如说今年3、4月份这个时间我们就不拿，5、6月份好一点我们再拿。我们预判未来应该还是会有一些机会的。”

　　从目前的债务结构看，龙湖集团的有息负债中，一年内到期债务为人民币137.6亿元，占总债务的比例仅9.8%，现金短债比为4.22。而龙湖集团的经营性收入今年将实现100亿，明年达150亿，将有效覆盖利息支出。

　　龙湖集团上市已经有10个年头，展望未来，吴亚军称，下一个10年，核心就是第一，跟着中国的城市发展去走，城市化、再城市化是一个成长机会;第二，消费升级是一个机会;第三，服务升级也是一个机会。未来十年，龙湖就是围绕这三个机会和战略来做。