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　　上半年“丰收” 下半年“猫冬”!全面摸底地产信托和通道业务 上海已经开始了

　　地产信托和通道业务在持续收紧。

　　中证君今日从信托业内人士处获悉，近日，上海银保监局向辖区内各信托公司下发通知要求：

　　辖区内信托公司从9月份开始上报公司地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况;做好地产和通道业务额度管理;合规适度开展体现本源特色的事务管理类信托和房地产资产证券化业务。

　　上海摸底各家信托公司业务

　　上海银保监局向辖区内各信托公司下发的通知，对辖内信托公司具体提出了三点要求：

　　1、各机构应在公司经营管理情况报告(月度、季度、年度)中新増关注事项，专门反映公司房地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况(首次报送从9月份开始)。

　　2、各机构合规部门应牵头做好房地产业务和通道业务规模额度管理，并在事前报备《合规意见》中明确新增单笔房地产业务或通业务，对机构未来整体房地产业务或通道业务规模的影响(内容包括但不限于当前时点的业务规模、新増项目发行计划、相关项目到期情况、额度预留情况等)。严禁新增违反资管新规要求、以监管套利隐匿风险为目的的信托通道业务。

　　3、结合2019年辖区内信托公司年中监管工作会议精神，各信托公司可依法合规、适度开展体现信托本源特色的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务，但要严格要求，做到稳健有序发展。

　　通知显示，以上要求是“为进一步落实相关银保监会信托部关于房地产信托规模和通道业务规模‘双压降’的要求，压实信托公司主体责任，提高日常非现场监测精细程度，确保三、四季度未辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降，且不出现‘鼓肚子’现象。”

　　地产信托规模“只减不增”

　　今年上半年，信托公司迎来了“大丰收”。

　　据华经情报网数据，今年上半年，信托行业整体业绩出现回暖：59家信托公司实现营收499.40亿元，同比增长14.25%;净利润279.55亿元，同比增长13.96%。

　　另据中国信托业协会数据，2018年信托行业营收盈利遭遇双降：营收下降9.38%，净利润下降13.68%。

　　分析人士表示，地产信托业务是行业回暖的最大贡献者。

　　普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

　　从年初开始，信托公司就开始大量发行房地产信托产品，现金管理类、债券类信托产品走俏。“房地产信托收益高，投资者也认可。”某信托经理介绍称，“抓紧时间，多卖受欢迎的产品，手中有钱，心中不慌。”

　　7月，信托公司迎来了一波严监管。多地银保监局对辖区内信托公司进行“窗口指导”，要求信托公司 2019年三季度末房地产信托规模不得超过二季度末，并对地产信托业务提出一系列要求。在此之前，银保监会曾就房地产业务约谈多家信托公司。

　　政策收紧对地产信托发行规模起到了震慑效果，地产类集合信托规模呈逐月下降趋势。

　　用益信托数据显示：6月，房地产类集合信托成立数量515只，成立规模733.49亿元;7月，房地产类集合信托成立数量429只，成立规模645.82亿元;8月，房地产类集合信托成立数量276只，成立规模313.35亿元。

　　融资收紧房企压力山大

　　政策层面对地产融资的控制，不仅仅在信托领域。

　　此前，“23号文”明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。

　　接下来，房企或许将面临更大压力：一方面是“补血”渠道银行、债券、信托等融资渠道全面收紧，另一方面则是房企偿债高峰将至。有分析称，在这些压力下，未来一些负债率高、流动资金少的中小房企将面临考验。

　　克而瑞研究数据显示，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业的债券期限在3-7年间，2019年房企面临偿债高峰期。

　　2019年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也处于高位。2020年下半年2021年上半年，房企的偿债压力将进一步上升，到期债券突破3000亿元，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

　　联讯证券首席经济学家李奇霖认为，在监管全面封堵房企融资的背景下，后续房地产投资大概率会加速下行，趋势可能会持续到明年年中。

　　后续房地产销售可能也不会太好，开发商销售回款的能力会受到制约。其他一些融资手段，现在也受到了制约，比如供应链ABS和中资美元债。

　　李奇霖认为，房企摆脱融资困境有两个办法：一是减少拿地，控制扩张规模;二是加快周转，但在居民购房意愿下滑的当下，可能更需要房企让利，降价促销。