映象房产

　　房企融资成本整体走高、分化明显，600亿-1000亿规模房企融资成本为6.5%

　　房企的半年报落下帷幕，但是融资难、融资贵的问题仍在持续。2019年上半年，房企融资监管趋严，叠加进入偿债小高峰，典型房企平均融资不仅在走高，而且呈现分化的趋势。头部房企融资成本较低，央企性质的房企平均融资成本低。相比之下，600亿-1000亿规模房企融资成本较高。从趋势来看，下半年融资问题仍将困扰着中小型房企。

　　政策监管下融资成本上行

　　整个上半年，房地产融资经历了先扬后抑的过程，第一季度市场仍在延续去年底高歌猛进的融资势头。

　　到了4月份，随着土地市场上高溢价地块的不断出现。5月17日，银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。

　　23号文也成为上半年房地产市场的融资节点。此后相关融资监管一天比一天紧，一直延结到下半年，直至9月4日，国务院常务会议上提到的专项债资金，仍在强调不得用于土地储备和房地产相关领域。

　　在这样的融资背景下，增速一直领跑的信托、ABS的贷款余额在下滑，房企从境内债转战到境外债。但随后海外融资同样受到限制，7月12日发改委发文，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩发布会上就表示，此次融资端收紧是一个颠覆，史无前例的。由此，房企的融资成本必然走高已经成为业内的共识，而且数据也在证实这一走势。

　　据新京报、亿翰智库联合发布的《2019上半年上市房企融资成本TOP30》(简称《榜单》)数据显示，2019年上半年，30家典型房企的平均融资成本5.78%，较2018年末的平均融资成本5.7%，上升0.08%。

　　融资成本增加，不仅出现在上半年。中原地产的数据显示，在2015年之后，典型上市企业国内发债利率从最低约3.5%提升到6.5%。尤其是房企最高发债利率提升显着，2018年，恒大以13.75%的利率发行美元债。2019年7月，泰禾以15%利率发行美元债，创下2019年发债利率新高。

　　事实上，2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下，但是2019年，多数企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。

　　克而瑞研究中心数据显示，2019年上半年到期债券2108亿元是2018年全年到期债券的93%，大部分房企不得不再次举债偿还旧债。而2019年上半年境外发债的成本8.34%，较2018年全年上升了1.19%。

　　中小型房企融资成本面临挑战

　　房企融资监管政策再加码，融资成本上行必不可免。所谓融资成本实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬，企业每年的利息支出就是企业使用资金付出的成本。拥有较低的融资成本，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，实现低成本融资的良性循环。

　　融资成本的增速变化，可以反映在过去半年里的融资成本管控能力。这也是考核企业融资能力的重要指标。

　　在融资收紧的困境下，房企各寻出路，然而几家欢喜，几家愁，上半年有的房企融资成本下降，有的则是上升。

　　房企规模与融资成本有着密不可分的关系。亿翰智库根据销售规模，将30家典型房企分为1000亿以上、600亿-1000亿和600亿以下三个梯队，2019年上半年三个梯队房企的平均融资成本分别为5.2%、6.5%和5.8%。一梯队较2018年末下降0.4%，二梯队较2018年末上升0.5%，三梯队较2018年末上升0.1%。

　　对一梯队的房企而言，偿债能力较强，违约的风险低，向银行和非银行机构的融资申请更容易获批。

　　值得关注的是，第二梯队的房企平均融资成本反而高于三梯队的房企。对此，亿翰智库分析人士认为，在行业增速放缓的背景下，第二梯队的房企愿意加杠杆以把握弯道超车的机会。不过，综合来看，三梯队房企融资难和融资贵的问题也很突出。因此，在融资收紧的背景下，中小型房企面临着更大的挑战。

　　民营房企平均融资成本为6.1%

　　企业性质是影响融资成本的一个重要因素。众所周知，拥有国企和央企背景的房企，在融资渠道和融资成本上具有天然的优势。

　　根据上述划分，在一梯队低融资成本房企中，60%都是国企或者央企性质的房企。而三梯队较高融资成本房企中，全部是民企。从平均融资成本上看，30家典型房企中，央企性质房企的平均融资成本是4.9%，国企性质房企的平均融资成本是5.1%，民企性质房企的平均融资成本是6.1%。

　　而从《榜单》来看，除了中海地产、华润置地、中国金茂等9家房企的融资成本较2018年末有所下降外，其他房企的融资成本较2018年末均有不同程度的上升或者持平。

　　其中，中海地产、华润置地等具有国企央企背景，一直拥有低融资成本优势，在融资环境比较严峻的背景下，融资成本进一步降低，中海地产和华润置地的融资成本分别为4.28%和4.45%，较2018年末均下降0.02%。

　　从《榜单》可以看出，龙湖作为民企低融资成本的代表企业，融资成本4.56%，较2018年末上升0.01%。富力地产2019年融资成本6.48%，较2018年末上升0.74%。绿城中国和龙光地产等的融资成本与2018年末持平。

　　亿翰智库分析人士认为，短期内，融资持续收紧，融资成本上升，增加了房企的经营成本，以致房企的投资和开发都会受资金掣肘。房企最重要的是遵循“现金流为王”的策略，谨慎投资，加快抢收，并提高回款率。

　　榜首&榜尾

　　中海美元债票息仅3.45%

　　在融资环境收紧、降杠杆的上半年，作为央企的中海地产管理层最为得意的是有着稳健的财务杠杆。这其中一部分原因在于其有着得天独厚的融资渠道和融资成本优势。

　　据《榜单》显示，中海地产以4.28%的融资优本位居《2019上半年上市房企融资成本TOP30》的榜首。

　　在中报发会上，中海方面透露，上半年中海录得回款增长至1041.2亿港元，加权平均借贷成本4.28%保持行业内一流水平，期末可动用资金1438亿港元，而净借贷比率维持在35%的低水平。

　　截至6月底，中海地产土储总建筑面积9175万平方米，较去年底增长30.88%。与此同时，中海地产主席兼行政总裁颜建国在中报发会上表示，下半年会一如既往地按照自己的风格拿地，这样能保证持续发展。

　　土地的高速增长，融资能力功不可没。据悉，7月8日，中海成功发行港币20亿(5.5年期)及美元4.5亿(10年期)双币种固息高级债券。其中，5.5年期20亿元港币固息债券票息为2.90%，创中资企业境外公开市场发行的最长年期港币债券，且创同行业最低利率。而美元债券票息为3.45%，创中资房企债券发行利息成本最低。

　　正荣美元债票息达9.15%

　　在冲击规模的推动下，很多房企的融资成本居高不下。据《榜单》显示，作为2018年跨入“千亿阵营”的房企，正荣地产以7.60%的融资成本垫底《2019上半年上市房企融资成本TOP30》。

　　早在8月26日，正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健在中报发布会上表示，上半年正荣的美元债发得比较多，但总金额并不太大，只占总债务比例的24%，目前还有比较多的美元债的额度。今年的十几亿的美元债都是用来还老债，整个财务的综合成本从7.8%降到7.6%，可能到年底会降到7%，目前还在一个可控的范围。

　　据悉，上半年正荣地产实现累计合约销售金额为586.07亿元，今年的销售目标为1300亿元，正荣地产表示对这一目标的实现很有信心。

　　据陈伟健介绍，2019年至今，正荣在海外和境内一共融了超过130亿元人民币，其中美元债为13.1亿美元，发行了第一次海外永续债2亿美元。

　　中报显示，截至6月底，正荣地产尚未偿还银行及其他借款总额365.75亿元，拥有账面值约为159.54亿元的境内公司债券及优先票据，而截至去年年底这一数据为人民币83.21亿元。

　　8月19日，正荣地产集团有限公司发布公告称，该公司拟额外发行1亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据。