映象房产

　　房地产投资增速创下年内新低。

　　9月16日，国家统计局发布2019年前8月房地产相关数据。数据显示，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%。

　　随着房企资金面趋紧和销售的乏力，5月份以来，房地产开发投资、房屋新开工面积和房地产开发企业到位资金等指标增速已连续4个月回落。“这说明房企的投资和开发开始降速。”上海易居研究院研究员沈昕表示。

　　房企预期持续走弱

　　受调控持续、融资收紧的影响，房地产投资尽管增速仍处在高位，但增速比1-7月份回落0.1个百分点，已经连续4个月增速下降，10.5%的增速也是2019年以来的最低增速。

　　分区域来看，中西部地区房地产投资有所回暖，其中西部地区的增速更是达到16%，但占据房地产投资总额半壁江山的东部地区，投资增速持续下滑，拉动了整体增速的持续回落。

　　而从细分领域来看，各项指标同样呈现颓势。

　　其中，前8月全国累计新开工面积达到14.51亿平方米，增长8.9%，增速回落0.6个百分点，连续5个月回落;竣工面积4.16亿平方米，同比下降10.0%，已经连续20个月同比下滑。

　　而在土地购置层面，房企依旧态度保守。数据显示，前8月全国土地购置面积为12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元，下降22.0%，降幅收窄5.6个百分点。

　　照此计算，前8月全国房地产开发企业土地购置均价5209元/平方米，同比上涨4.8%。

　　“投资、新开工和竣工等指标具有滞后性，反映出过去一段时期内开发商对市场预期的走弱，土地购置则反映出开发商对未来市场的预期向下。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者。

　　许小乐认为，这主要有两方面原因，一是开发商资金紧张，1-8月房地产开发企业资金来源同比增速在下降，融资渠道仍然比较紧张;二是市场预期低温，二手房市场也有所降温，市场主体入市积极性不高，开发商对于后市的预期不高，拿地偏谨慎。

　　国家统计局数据显示，1-8月份，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1-7月份回落0.4个百分点，这一数字同样连续四个月下滑。

　　其中，国内贷款17322亿元，增长9.8%;利用外资81亿元，增长1.3倍;自筹资金36036亿元，增长3.1%;定金及预收款38377亿元，增长8.3%;个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。

　　“最近4个月，房地产企业的资金情况不断趋紧。”中原地产首席分析师张大伟也表示。

　　销售能否转暖?

　　不过，与投资数据整体疲软相反的是，8月销售数据有所好转。

　　前8月，商品房销售面积10.18亿平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月份收窄0.7个百分点。商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。8月当月，全国商品房销售面积为13066万平方米，同比环比均有所增长。

　　而随着楼市进入“金九银十”的传统销售旺季，这样的销售转暖能否支撑房企资金状况回暖，改善投资信心?

　　多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示，预计今年“金九银十”成色不足，叠加融资收紧预期，房企拿地、投资意愿将持续退烧。

　　张大伟表示，从市场看，2017年来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多地看限价政策的严格与否。2019年上半年部分区域出现了小阳春，随后市场处在逐渐回落的过程。多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

　　根据统计，前8月，全国出台的各类房地产调控政策超过360次，创下历史同期新高。沈昕则表示，在房住不炒的大背景下，随着中央明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，预计年内各地调控政策松绑的可能性微乎其微，年内累计商品房成交面积同比增速大概率还将在0附近小幅波动。

　　而从中秋假期间数据来看，全国楼市成交整体平淡。中原地产研究中心统计数据显示，小长假期间，一线城市成交量大跌。北京地区中秋小长假第一天，签约新建商品房住宅仅2套，二手房住宅网签仅42套。上海地区假期前两天新建住宅和二手房住宅网签套数分别是136套与127套。深圳地区假期前两天网签新建住宅和二手住宅分别是76套与89套。广州地区假期第一天网签住宅合计206套。

　　“部分开发企业为了回收资金，会选择以价换量，降价促销现象将增多。”许小乐表示，在“金九银十”期间，因中秋节和国庆假期，开发企业普遍会进行购房优惠活动，会吸引一部分需求，从而销售可能会有所好转。但市场不具备持续向上的动力，信贷环境依然紧张，需求难以持续释放，因此“金九银十”并不会刺激房企增加投资热情。