映象房产

　　导读：从贫困到富有，从落后到日益繁荣，中国家庭住房的变化，和中国经济发展息息相关。

　　作者 | 第一财经 罗韬

　　刚刚过完28岁生日的90后吕书恒(化名)在父母的支持下购买了人生的第一套住房。签约过后，他彷佛完成了一个重要的历史使命。

　　“未来上海地铁14号线通车后，可以从家坐地铁直接到公司，未来结婚也打算把它当做婚房。”吕书恒告诉第一财经记者。

　　如今在陆家嘴一家国有银行工作的吕书恒，从小到大一路辗转3个城市，历经7个住所，从一个老式的单位分房到现代的居住小区，从黑龙江伊春来到上海。可以说，近30年来吕书恒家的迁移和居住，反映了这个时代中国家庭不断提高的居住体验和审美标准。

　　30年前，随着中国深圳的第一块土地拍卖，中国房地产市场悄然迎来春天。当时的每一个亲历者，似乎都没有预料到，这个市场会成为中国经济发展史不可或缺且充满故事的一环。

　　“有时候我们家搬家换房，看起来是我们自己的选择，但更像是这个时代帮我们家做了选择，是大家追求更好生活的必经之选。”吕书恒说。

　　从伊春到威海

　　吕书恒出生于1991年，3岁前都在黑龙江伊春生活。这个位于黑龙江东北部的四线城市，主要依赖于自然资源和矿产资源。当时吕书恒和父母住在2楼，房子只有50平方米，一个大卧室连着一个小卧室，客厅非常拥挤，卫生间比厨房大，户型比较错位。

　　▲1991年吕书恒一家住房户型图

　　1991年，全国第二次住房制度改革工作会议在时隔3年后再次召开，确定城市土地转让制度正式实施。当年，国务院批复了24个省市、自治区的房改总体方案，这一年房改工作全面实施。

　　1990年，全国房地产开发投资增速为-7.1%，固定资产投资增速为0，而到了1991年，这个局面悄然改变。1991年，全国固定资产投资同比增加18.6%。数据背后，房地产破晓而出的那缕曙光正在酝酿，所有的时代目光都开始投射到这个刚刚兴起的行业。

　　刚出生的吕书恒，实际上就选择了这样一个时代，在未来的几十年，“房子”这个词将成为他的家庭乃至所有中国家庭最大的话题之一。

　　1994年，吕书恒全家从伊春搬到了山东威海，这是他人生中第一次搬家，直接横跨了2000公里的距离。

　　“我父母当时就是想要去一个经济更发达的城市生活，他们辞掉了在伊春的工作，举家搬迁去了威海。”吕书恒告诉第一财经记者。

　　吕书恒家在威海的第一套房子在威海田村，一共60平方米，当时总价是5万，也有大小两个卧室，房间格局也比之前规整很多，楼层搬到了5楼。除了父母之外，吕书恒的外公外婆同样搬到了威海。一家5口人，在这个稍显拥挤的房子过了2年。

　　▲1994年吕书恒一家住房户型图

　　“房子是父母单位分的，也算是福利住房，那个时候对房子的要求也不高，也没有考虑自己买房的问题。” 吕书恒说。

　　在那个时代，福利分房并未消失，不过在很多逐渐市场化的城市，一些白手起家而后风云地产圈的人物开始嗅到这个蓝海市场。1994年，孙宏斌刚刚创立顺驰集团，谁也不曾想到，孙宏斌会将融创带到时代的风头浪尖。那一年，禹洲地产董事长林龙安刚刚到了三十而立的年龄，随后从厦门财政局离职下海，开始了自己的地产创业之路。从林龙安此后的回忆看，当时的住宅产品基本不重视小区的环境打造，因此在厦门的禹洲新村首开了护坡垂直绿化的先河。

　　1994年，国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，其中要求，把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。

　　这一政策让一些嗅到市场改革信号的企业家赢得了时代赋予的财富，并成为如今地产圈一个又一个知名企业。

　　1996年，吕书恒家再度搬家，这一次，他们家的房屋面积开始增加。

　　“那个房子在威海万家疃，一共三室一厅，共计有6层，我们住在4楼，这个房子同样是单位的福利分房。当时的威海，一楼是没有住户的，我们还在一楼买了一个门面，外公在一楼开了一个小卖部。”吕书恒说。

　　房子越来越大，吕书恒家里的条件也越来越好。随后的6年时间里，吕书恒在这个房子里度过了自己的小学时光。

　　“这套房子单位买下来的价格是8万，转手卖给我们的时候是2万，实际上也是一种福利。”吕书恒说。

　　▲1996年吕书恒一家住房户型图

　　这次购房的背后，是1994年住房改革决定。吕书恒一家用了很少的钱得到了较大程度的居住条件改善，享受了时代的红利。在1996年的中国大地上，享受到时代红利的远不止吕书恒一家，这一年包括中国恒大(03333.HK)、弘阳地产(01996.HK)、泰禾集团(000732.SZ)相继成立，这些企业家由于较早占据区域市场，成为中国房地产不可或缺的力量。

　　2002年，11岁的吕书恒因为父母对上海的向往，从威海来到上海。这个坚决又充满挑战的决定，让他的生活开始了新的一页。

　　从威海到上海

　　“刚刚来到上海的时候，我们家在蓝村路租了一个2室户的房子，住了半年，因为环境不太好我们就决定搬家。”吕书恒说。

　　从2002年到2004年，吕书恒一共搬过两次家，一次是为了住房环境的改善，还有一次就是为了离学校更近。

　　在那个年代，对学区房的意识已经开始深入到每个中国家庭中，小孩的读书方便，成为很多家长选择居住地点的重要原因。

　　在刚进入21世纪的中国，房地产开始显露头角。根据国家统计局数据，2003年1月-7月，全国11个省份房地产投资增速超过50%。巨量的市场前景，让很多人看到了无限的商机。这一年，融创中国(01918.HK)、融信中国(03301.HK)相继成立，并逐渐立在潮头。选择了房地产赛道的这群人，抓住了很好的机会，赚得了未来城镇化建设浪潮中资产分配的权利。

　　“初中后来转学到了建平实验中学，我们就在附近租了一个房子。因为读书一直在浦东，我们家在上海购买的第一套房也在学校附近。”吕书恒说。

　　2004年，吕书恒一家住进了在上海购买的第一套房子，这个位于云山路地铁站旁的小区名叫黄山新城。120平米的房子两室两厅两卫，当时的总价60万，单价5000元/平方米。如今，这个小区二手房价格在8万/平方米左右，15年的时间，这套房子的价值一跃上涨了16倍。

　　在那个时代，5000元/平方米的价格对于很多上海家庭而言也不算便宜。这些越早选择买房的人，在日后的人生中都无不感慨买房买对了。

　　北京大学教授徐远在著作《城里的房子》中打了这样一个比方：中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就象是一节节车厢，买房就像是买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。

　　因为较好的小区环境，吕书恒一家一直没有搬迁。不过，随着家庭财富的积累，他们的房子越来越多。

　　“我们在2014年又买了一个房子，2016年把它卖掉赚了一些钱去炒股，股市也没有怎么赚钱。现在想想，如果当初有眼光多购置房产，家庭资产可能还会更雄厚。”吕书恒说。

　　2016年是中国房地产历史上里程碑式的一年，当时全国房地产销售金额11万亿，意味着中国房地产市场进入10万亿规模时代。在那个房价不稳定的时期里，很多二手房价格两周就会变化一次，给了所有从业者机遇和挑战。这一年，房地产企业井喷崛起，正荣地产(06158.HK)、中梁控股(02772.HK)等公司相继得以快速发展，为日后抢夺竞争席位奠定了基础。

　　吕书恒家再次买房的时候，已经不全是考虑房子会不会涨价，在“房住不炒”深入人心之后，买房的家庭更多是在期待自己更加美好的生活。

　　“我们在上海真如板块买了一套100平米的房子，300万首付，总价在1000万，3室2厅2卫，主要是考虑到交通比较便捷，而且是大开发商做的，品质比较有保证。这个房子也是我住的楼层最高的一个，我们买的是8楼。”吕书恒告诉第一财经记者。

　　年轻的吕书恒以个人能力很难承受这样的房价。不过由于父母早年来到上海打拼的沉淀，他们这样的中产阶层享受到了城市发展带来的资产增值，比很多外来工作者的压力小了很多。

　　买房这个贯穿整个中国家庭生活的话题，让吕书恒这样的家庭，通过住房改变了自己的命运轨迹。

　　从2层到8层的住房审美变化

　　“整个房地产的发展，产品形态其实发生了很多变化，客户从喜欢洋房，到喜欢别墅，到现在喜欢大平层，时代审美日新月异。从户型看，以前是房间多，主卧大，很多时候大家注重功能设置，而现在客厅开始变大，使用需求开始变化。”一位华东区域地产高管告诉第一财经记者。

　　旭辉控股集团(00884.HK)副总裁范逸汀认为，增加客厅面积，相当于增加了整个家庭沟通交流的空间，实际上是给了当代家庭更多“自由空间”。

　　过去三十年，市场化房地产市场从无到有，并达到15万亿销售规模，一直站在风口浪尖。而行业的逐渐扩大和完善，让中国家庭也慢慢寻找到自己的居住理想，从“居者有其屋”到重视硬件和软件的打造。

　　“我们买的这个社区，未来就和华为有合作，除了地段以外，这样的智能化生活方式也是吸引我的一点。”吕书恒谈道。

　　面对日益挑剔的客户，很多房企在产品端和服务端开始了自己的差异化探索，实际上是给客户在生活方式上进行新的诠释。

　　绿地控股(600606.SH)董事长、总裁张玉良认为，房地产行业面临升级，“拥抱新科技”已经成为地产公司在新发展周期竞争的要素之一。绿地控股选择和华为、中兴等公司合作，将智能管理引入园区，在上海外滩绿地中心逐步探索落地。

　　“今年很多房企都采取了降标和升维两个动作，降低精装修标准，把自己的1.5线产品包装成1线产品，背后的逻辑在于，房企的高端生活方式产品逐渐受到购房者认可，房企开始寻求品牌力溢价转移。”一位闽系地产公司人士说。

　　“中国在过去的20年间发生了很大的变化，中国的房地产开发商起到了很大的作用，对城市面貌的改善、居住条件的提升、地方政府的财政收入都做了巨大的贡献。”SOHO中国董事长潘石屹说。

　　从贫困到富有，从落后到日益繁荣，中国房地产的脉搏和中国经济发展息息相关。有些公司掉队被市场淘汰，也有一些公司正在暗涌发力，把握周期轮动的尾巴。

　　细心的从业者或购房者会发现，随着行业的逐渐饱和成熟，产品的研发越来越受到企业的重视。可以说，中国房地产将具备新的历史使命，围绕住房的生活方式改进将成为下一个十年的重要命题。

　　买房后你觉得有压力吗?

　　“这只是我人生的第一套房，未来的日子还长着呢。”吕书恒笑着说。