映象房产

　　作为明星企业，融创与其创始人孙宏斌一样，从来不缺少话题。在10月15日的北京土地招拍挂市场，并不热门的南六环外地块，由于融创的参与以及中间环节出现的戏剧一幕，成为舆论热议的焦点。最终，融创多付9000万元将地块收入囊中。

　　值得关注的是，这也是时隔5年多后，融创再次在北京土地招拍挂市场公开竞地。市场好奇，融创回归北京土地招拍挂市场的原因是什么?是增厚北京土地储备需要，还是市场下行周期的抄底拿地?

　　多加9000万，融创亏不亏?

　　融创所拿地块名为“北京市大兴区黄村镇孙村组团DX00-0009-6010地块R2二类居住用地、DX00-0009-6009地块A33基础教育用地”(以下简称孙村地块)，起始价18.1亿元。该地块建筑规划规模为97871平方米，其中二类居住91463平方米，宅地容积率1.8，限高24米，绿化率35%;配建幼儿园6408平方米，容积率0.8。该地块为限竞房地块，未来商品住房销售均价不超过42672元/平方米，且最高销售单价不得超过46939元/平方米，执行“90/70”政策。

　　相比于同一天现场竞价的旧宫地块，其优越的位置以及激烈的竞争程度，孙村地块位于南六环外，位置稍显一般，交通不便，配套有待完善，因此市场预期并不高。竞拍现场，吸引了融创+南昌市政、金茂+路劲、金地、保利、金融街5家竞拍主体参与。

　　该地块在竞拍过程出现戏剧化一幕。在总价竞拍到第9轮时，融创+南昌市政联合体举牌19.4亿元，主持人进行第三次叫价后，无人应价，主持人落槌的同时，金茂+路劲联合体杀了出来，几乎同时举起号牌应价。随后，工作人员将上述2个竞买主体相关负责人请出拍卖厅，并进行了长达一个小时的协商。最终，双方重回现场，重新竞拍，最终融创+南昌市政加价9000万元，以20.3亿元夺得该地块。

　　纵观竞拍结果，溢价率12.15%，并不算太高，对于“土豪”融创来说，或许能够承受。但是该地块设置销售限价，当下，地产行业利润下降成为趋势，房企对于成本控制较为看重，平白多增加的9000万元，对于融创来说，是赤裸裸的成本。合硕机构首席分析师郭毅表示，9000万元对于开发商来说是纯粹的土地成本，不仅意味着利润的损失，同时会增加销售压力，“对于融创来说，在未来的开发过程中，可能会背负更多压力。”

　　对此，新京报记者采访融创相关负责人，截至发稿，并未给予回复。

　　事实上，该地块给予融创的挑战或许不仅仅是如何控成本、保利润的问题。孙村地块位于北京南六环外，位置偏远，交通配套都不太完善，中原地产首席分析师张大伟评价，“地块一般。”

　　值得关注的是，大兴目前已经成为北京限竞房的集中供应地，产品同质，整体去化一般。位于孙村地块南侧4公里处就有大兴金茂悦、中海云熙两个限竞房项目，限售均价为40058元/平方米。据了解，中海云熙为了能够实现快速去化，采取高周转模式，并在价格上给予折扣优惠。

　　在郭毅看来，该地块容积率1.8，限高24米，同时限定“90/70”，可以做成均质洋房，从融创自身来说，打造该类产品，有自己的市场优势。同时大兴新机场的开通以及城南经济的迅猛推进，都会让城南住宅产品赢得更多市场关注。

　　时隔5年后，融创首次北京公开拿地

　　在竞拍的前一天，张大伟就指出，10月15日的土拍竞价，有10大看点，其中一个是融创回归北京土地招拍挂市场，张大伟指出，融创在北京土地招拍挂市场最后一次的拿地时间是2014年年初。

　　2013年是融创的高光一年，在土地市场频频亮相，其拿到著名的农展馆地块，创造北京住宅用地最高单价纪录，这种高热延续到2014年年初，当年的1月16日，经过74轮竞拍，融创以18.2亿元竞得门头沟新城一商业金融地块，溢价率高达93.61%。但是此后，融创在北京土地招拍挂市场，基本销声匿迹。

　　后来，融创在北京土地市场虽有声音，但多以收并购的方式，诸如2014年入股东二环香河园3号地。今年的1月20日，融创宣布以125.53亿元，收购泛海控股在北京、上海的项目。

　　而在5年多后，融创在北京土地招拍挂市场公开拿地，原因是什么?融创方面并未给予回复。

　　郭毅认为，主要有以下几个原因，第一，是基于融创自身业务发展的需要，这几年来，融创在北京拿地并不多，主要是此前有足够的土地储备，但是经过这几年的消化，进入尾声，无论是市场份额还是对于标杆项目的打造上，都需要补充土地储备。第二，通过收并购方式所拿地块可能会涉及到复杂的背景与难题，很难快速实现入市，融创之前所拿的泛海地块就是如此。第三，当前土地价格处于低谷，竞争较小，此时出手，或许可以以更低的成本获得土地。

　　与南昌市政渊源较深，双方合作多个项目

　　另一个令人关注的焦点是，与融创合作的南昌市政，在北京土地招拍挂市场鲜有出现，却与融创渊源颇深。

　　2012年4月16日，来自江西的南昌市政斥资19.15亿元，强势摘得东二环外的香河园3号地，成交楼面价超过2.5万元/平方米，在当时仅次于蓟门桥地块近3万元/平方米的楼面价。

　　与同年拿地项目相比，香河园3号地的开发节奏明显偏慢。拿地两年后，香河园3号地还在进行地下工程施工。2014年10月份，融创悄然入股香河园3号地，并负责操盘，该项目就是如今的使馆壹号院。张大伟当时曾说，对于一个小体量高端住宅来说，南昌市政缺乏运营经验，吸引融创合作可以大幅度降低运营成本，提高项目知名度，加快开发进程和回款。

　　据天眼查显示，香河园3号地项目公司北京香园大道实业有限公司中，大股东为南昌市政，占股60%，融创占股40%。

　　除了使馆壹号院外，双方还合作了“南昌青山湖壹号”、“山东齐河观澜府邸”等项目。2018年9月份，南昌市政公用集团与融创中国在南昌签署战略合作协议，双方表示将在“城市基础设施、投资、建设开发、文旅旅游、新产业发展”等领域开展全面战略合作。