映象房产

　　广经观察

　　文、表/广州日报全媒体记者 张忠安、林晓丽

　　上周五，国家统计局公布数据显示，今年1-10月份全国商品房销售面积超过13.3亿平方米，同比增速今年以来首次转正。

　　而这正是“房住不炒”的政策效果体现。央行发布的前三季度数据显示，人民币房地产贷款余额增速连续14个月回落，个人住房贷款的增速也比上年末回落了1个百分点。因此，开发商大力促销，促使销售面积增速上升成为情理之中的事。

　　但销售面积增长并不意味着房地产业向好。不少机构认为，地产股即使估值偏低，但依然缺乏系统性机会，负债率高、周转慢、融资渠道少的上市房企更难获得主力资金青睐。

　　市场：

　　房企降价促销或持续到年末

　　“临湖而建，环境很美，300多平方米才卖370万元，相当于1平方米1万元左右，还送豪华装修。”张先生表示。今年三季度以来，开发商纷纷加入促销大军，拉动房地产销售面积回暖。

　　国家统计局刚刚公布的数据，今年1-10月份，商品房销售面积13.3亿平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%。房价变化方面，国家统计局城市司首席统计师孔鹏称，房地产市场进一步趋稳，价格涨幅有所回落。初步测算，10月份四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

　　银根收紧：

　　降房地产贷款规模成银行“业绩”

　　行业资金面趋紧有加快迹象，开发商资产负债率创下多年新高，国信证券数据显示，今年三季度末，上市房企资产负债率约99%，即使剔除预收款，负债率也在60%左右。有分析认为，融资已成开发商的重点任务。

　　某股份制银行一位行长指出，国家对“房住不炒”的决心非常坚决，明确不把房地产作为刺激经济的手段。除了正常的、合理的房地产信贷需求外，各家银行都有意识地收紧房贷，降低房地产贷款规模已经成为金融机构的“业绩”之一。

　　中国人民银行数据显示，截至三季度末，人民币房地产贷款余额43.29万亿元，同比增长15.6%，增速比上月末低0.6个百分点，连续14个月回落。

　　应对:

　　并购将成行业趋势

　　面对融资难带来的资金链紧张，除了加大促销力度回笼资金，部分房企将融资渠道再次转向境外。今年11月5日，有接近20亿美元的境外融资计划出炉。

　　实际上，今年四季度，开发商已经加快工期进度。国家统计局数据显示，今年1-10月份，全国房地产开发投资10.96万亿元，同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。但同期房企房屋施工面积同比增长9.0%，比前三季度加快0.3个百分点。

　　行业并购也成为行业分化下的另一个选择。某国有大行华南区的高层表示，房地产市场正向头部房企集中，资金实力不强的中小房企则很容易被吞并或破产。

　　敲黑板

　　聚焦1:刚需买家何时入手?

　　前述行长建议，未来房价趋势将是稳定，大跌的可能性不大。刚需买家要严选地段和性价比，急需者可以趁着年底开发商促销的时候入手。“特别是核心地区，相比其他城市更加理性;郊区、非核心地段，特别是部分小开发商的楼盘，尽量少碰。”该行长建议道。

　　聚焦2:按揭贷款价格难下行

　　融360房贷分析师李万赋认为，后期LPR的调整大概率也不会带来房贷利率的较大波动。“考虑到年底两个月银行的信贷额度较为紧张，预计年底前房贷利率仍会略有上涨或保持稳定，下行的可能性较小。”李万赋说。

　　聚焦3:资本市场谨慎 三类地产股风险偏高

　　A股市场上，房地产板块均重回下行趋势。有分析指出，在目前行业趋势下，只有部分实力强的头部房企抗风险能力相对较强，而负债率高、周转慢、融资渠道少的中小房企暂时难以获得主力资金的持续关注。

　　“融资渠道全面收紧，越来越多的中小房企赴港上市，今年以来已有超过10家房企申请赴港IPO。但资本市场很理性，并不看好这些中小房企的未来发展趋势。”上述这位券商资深房地产分析师认为。