映象房产

　　以房养老是利用老人所拥有的房产价值，尤其是死亡之后住房尚存余的价值，通过一定的金融或非金融机制的方式以提前套现变现的一种养老政策，意在让老年人老有所依。但在实际中，一些不法分子打着“以房养老”的幌子，骗取老人的信任，让老人将房产抵押贷款，最终导致老人老无所依。

　　以房养老的房子被起诉还债

　　杨老太太经人介绍了解到某投资管理公司，该投资管理公司主营“养老”相关项目，并向杨太太推荐了一款“资产养老产品”。杨老太太与该投资管理公司签订资产养老服务合同，约定由杨老太太的房子作为抵押，借款327万元用于养老，投资管理公司每月向杨老太太支付16350元养老金，并代杨老太太向出借人偿还利息。随后，杨老太太与吴先生签订借款合同，借款327万元，双方约定利息，杨老太太以其房产抵押担保。

　　然而，投资管理公司在支付杨老太太几个月养老金、代付部分借款利息后，便终止了这种行为。随后，吴先生向法院起诉要求杨老太太偿还借款并实现对房屋的抵押权。

　　杨老太太是怎么陷入如此困境的?看似一切正常的交易行为下又隐藏了怎样一个骗局呢?

　　“养老公司”的骗局模式

　　下面来解构一下“以房养老”的骗局模式。

　　首先，一些养老公司打着“以房养老”的旗号，在老人密集的小区里宣传，或者开设保健品公司、养老器械公司，吹嘘以房养老的好处，强调房子抵押贷款之后，养老公司每月支付固定利息，利息以房价估值为基数，并代替老人向出借款项的人偿还利息，老人不会承担任何风险。

　　其次，养老公司会介绍老人认识出借人，让老人与出借人之间签订借款合同，并将房子办理抵押。养老公司带领老人去公证处办理债权公证，如老人违约还款，则债权人可以直接向法院申请执行。这里，某些以房养老的案例中，养老公司会为老人的债务设定反担保，从而打消老人的顾虑。

　　再次，养老公司将出借人转到老人账户的借款转走，然后每月向老人支付固定收益、替老人偿还借款利息。但是，过一段时间后，养老公司或突然“消失”，或资金链断裂，停止为老人还款，“以房养老”爆雷。此时，借款人要求老人还款，老人成为债务人，如无力还款，则只能以房抵债。

　　识别“以房养老”骗局的问题

　　“以房养老”骗局具有隐秘性，单从表面上来看，毫无漏洞，貌似每一链条都是合法合规的。但通过整理多起案例，可以发现“以房养老”存在如下问题：

　　一是“以房养老”的房价估值过低、利息过高。以案例中杨老太太的房子为例，同地段同户型的房价均价在43000元/平方米左右，130平方米的房子，市场价值约559万元，但养老公司对其房价估值仅为327万元，房价明显不合理。而老人与出借人签订的借款合同约定的利息往往大于10%，这笔借款利息由养老公司承担。值得注意的是，养老公司不仅替老人偿还高昂的借款利息，同时还向老人支付固定的养老金，养老金以房价为计算基数，年利率在6%-10%之间。这样，养老公司需为老人支付年利率高达20%的利息，而我国银行贷款利率一般在4%左右，即使财付通、支付宝等借款，年利率也不过10%左右，养老公司高利息、低房价的行为存在可疑和不合理之处。

　　二是合同内容不让老人搞懂。老人“以房养老”的过程可以用莫名其妙、糊里糊涂来形容，完全被养老公司所左右，自己没有主见。首先，老人签署的合同数量多，涉及借款合同、抵押合同、反担保合同、以房养老服务合同等，老人根本无暇细看。其次，合同的内容也是晦涩难懂，涉及大量的专业术语，如“云养老”、“资产养老”、“季薪制”等。在合同签订的过程中，养老公司不让老人细细阅读合同内容，更不会对晦涩难懂的词句做出解释，只是让老人签字。

　　三是公司的盈利模式不符合经济逻辑。依养老公司的说法，其借款的目的是为了赡养投资的老人，目的具有公益性。但是其赡养老人的资金来源为何?其盈利模式为何?养老公司如何维持公司的正常经营运转?又如何支付高昂的借款利息?却无从解释。

　　老人无法厘清复杂的骗局

　　“以房养老”案件错综复杂，关系盘根错节，仅凭当事人自身的力量撕破骗局面纱的难度很大。

　　首先，涉及法律关系众多，追索链条长。整个“以房养老”链条中，既涉及老人与出借人之间的民间借贷法律关系、抵押担保关系，又涉及老人与反担保公司之间的担保关系，还涉及老人与养老公司之间的服务合同关系、民间借贷关系。法律关系错综复杂，单独审查任何一种关系，又貌似是合法合规的，识别难度很大。同时，因每一笔“以房养老”链条中涉及人数众多，法律关系主体较多，追索链条长，更是增加了日后案件审理的难度。

　　其次，老人举证困难。老人破解“以房养老”圈套的途径主要有两种，一是以欺诈为由，向法院诉请确认合同无效，二是向养老公司追索债权。确定合同无效，需由老人举证证明借款人存在欺诈的故意，即证明主观上受到欺诈或者误导，这对于连自己签的是什么合同都不清楚的老人而言是难上加难。老人向养老公司追索债权，但是合同却早已被养老公司收走，毫无证据，无从举证。

　　再次，“以房养老”的外观真实，老人很难看到其所掩盖的事实。养老公司往往会伪造一些政策性文件，并以洗脑的方式大肆宣传。而签订的合同亦不碰触法律的红线，老人很难识别。为了提升老人的信任，养老公司还会带领老人去公证处，为其提供反担保，老人因为相信公证部门而轻易上当。在运营过程中，养老公司亦会向老人履行一段承诺，支付养老金、代付利息，老人难以看清楚这究竟是骗局，还是真实的高息养老。

　　老人和子女都要有防范意识

　　为防止老人陷入“以房养老”陷阱，在此提醒广大老年群体：

　　一是要提高防范意识，谨慎做到“三不”。不要仅依道听途说“谁谁投资挣了多少多少钱”、“公司多好多好”、“国家政策怎么怎么”等就轻易投资，经济行为一定是有盈利逻辑的，不符合经济逻辑的一律不听。不看公司经营的业绩，不看公司经营的办公环境，而是要看所签署合同的内容，厘清合同关系，要看公司的经营资质，利用网络媒体查看公司是否正常经营，是否涉案涉诉，要看其经营的项目是否经过批准、备案。不要轻信利益许诺，过高的利益许诺不要相信。

　　二是要留存证据，积极维权。重点要留存其所签署的合同，转账凭证，任凭养老公司如何解释，合同一定要自己留存，不要轻易转账给养老公司，如转账，最好让其出具借条、借据。必要时要求签署过程录音录像，留存好证据是将来胜诉的唯一法宝。当然，发现公司违约、跑路等迹象，一定要及时报案，积极维权。

　　三是要学会止损，不要心存侥幸。老人以房养老，无非贪图利息，而骗子则看重的是老人的房子，是本金，孰轻孰重，一目了然。如发现公司拖延支付利息，以“暂时周转”等借口搪塞，一定要高度警惕，能够抽回本金的，及时索回本金，不要心存侥幸。

　　此外，值得提出的是：老人上当受骗，子女多多少少亦有责任。老人空巢危机，容易轻信他人的嘘寒问暖。老人体谅子女，想为孩子节约养老成本，为子孙积攒更多的财富。“以房养老”骗局中，养老公司多找子女不在身边的老人下手，而如果子女能够对父母多用点心，平时多点沟通，多帮助老人分析，多提醒老人骗术高招，可能就会少一些骗局，少一些“老无所依”的悲剧。