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　　11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比上个月235.82亿元大幅上涨283.49%。从整个今年的形势来看，融资额破900亿元也是处于历史高位，那么，临近年底房企融资开始放松了吗?

　　同策研究院沉陈朦朦认为，本月房企境内融资确实有所回暖，融资额大幅度提升主要来自市场化渠道，但有趣的是本月有多家公司出售股权，一边是融资定向放松，一边是房企疯狂卖股续命，说明了什么?后文将为您解答。

　　40房企融资综述

　　2019年11月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计904.36亿元，环比大幅上涨283.49%，在经历上月融资冰点后重磅反弹。

　　债权融资方面，本月40家房企债权融资金额767.20亿元，环比增加235.75%(10月债权融资总额228.50亿元)。其中，其他债权融资(267.39亿元，占比29.57%)、发行公司债(203.45亿元，占比22.50%)、境内银行贷款(98.97亿元，占比10.94%)、发行中期票据(85.84亿元，占比9.49%)、海外银团贷款(77.23亿元，占比8.54%)以及信托贷款(34.33亿元，占比3.80%)，委托贷款融资金额为0。

　　股权融资方面，股权融资金额为137.17亿元，占总融资金额比重为15.17%，环比上涨1773.19%(10月股权融资总额7.32亿元)。

　　同策解读

　　1、 融资金额大幅提升，主要来自于市场化融资渠道

　　① 市场化渠道融资额度成倍数增长

　　第一名：他债权融资方式。融资金额267.39亿元，占比29.57%，环比增加338.86%。具体融资方式包括：向金融机构借款、发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让等。

　　第二名：公司债，融资金额203.45亿元，占比22.50%，环比增加101.28%。其中，境外美元债券发行合计15亿美元，折合人民币105.458亿元。

　　第四名：中期票据，共募集资金85.84亿元，本月共4笔，占融资总额的9.49%，环比增加758.36%;其中，美元票据18.5亿美元，折合人民币76.84亿元。

　　② 非市场化渠道监管仍然较严格

　　因监管效力，本月信托贷款融资情况依旧不佳，共募得资金34.33亿元，虽较上月有所增加(上月16.05亿元)，但占本月融资总额仅3.80%。

　　综上，本月债权融资金额的增加主要来自于市场化融资渠道，无论是公司债券的发行、中期票据的发行还是其他债权融资方式，融资金额均成倍数增长，而监管较严的信贷借款募集资金增加额相对较少。

　　2、海外银团贷款回归

　　值得一提的是，本月发生了一笔境外银团贷款，为华润置地五年贷款协议，融资金额为86亿港元，折合人民币77.23亿元，融资金额占比总额8.54%。这仅是2019年以来发生的第二笔海外银团贷款。

　　3、本月融资成本均小于8%

　　在已披露的数据中，融资成本最低的是万科集团发行的最新两期中期票据，发行金额分别为4.23亿美元和3亿美元，融资成本为3.15%和3.5%。融资成本最高的是建业地产发行的于2023年到期的2亿美元优先票据，票面利率为7.9%。整体来看，在已披露的数据中，本月融资成本均小于8%。

　　4、境外融资依旧强势，境内融资有所回暖

　　同策研究院数据显示，2019年11月房企融资以人民为主，美元次之、港元第三。本月，外币融资总额为391.44亿元，环比增加172.55%(上月外币融资143.62亿元)，占融资总额的43.28%。其中，美元融资总额231.49亿元人民币(32.93亿美元)，占融资总额的25.60%;港元融资总额为159.95亿元人民币(178.11亿港元)，占比17.69%，环比增长近21倍，主要来源于海外银团贷款与海外配股融资;本月无以其他外币为货币单位的融资行为。虽然本月外币融资总额有所增加，但占比却有所减少，由此可见境内融资情况有些许回暖。

　　5、股权融资环比上涨1773.19%，多家房企出售子公司股权

　　本月，无论是境内再融资还是海外配股融资，绝对值与占比均双升。具体来看，境内再融资金额为54.45亿元，占融资金额的6.02%，环比上升675.72%;港股上市房企通过海外配股方式进行融资，总金额为82.71亿元，占比9.15%，除部分房企的股票期权计划，华润置地和碧桂园进行了新股配售。

　　总结

　　临近年底，房企融资是否与去年一样，由紧转松?

　　同策研究院陈朦朦认为，虽然本月房企融资金额重磅反弹，但房企融资难的问题依旧毋庸置疑：一方面，本月股权融资金额及占比大幅增加，多家房企进行新股配售及出售项目子公司股权进行股权融资，在债权融资渠道紧锁的情况下，股权融资成为房企不得以的选择;另一方面，境外融资依旧是房企融资的主要渠道，虽然本月外币融资总额占比有所下降，但金额仍大幅上升，环比增加172.55%，海外银团贷款重现，这也意味着境内贷款难度很大。

　　来源：同策资管