映象房产

　　今年以来，全国各地楼市下行压力增大。然而，最近，社科院财经战略研究院发布的一份报告却引发舆论热议。报告将东莞等8个城市列为2020年房价可能“一般性上涨”的预警城市。连日来，记者走访东莞市民、市场及业内人士获悉，东莞当前受“三区叠加”历史机遇以及入才人户政策等利好影响，发展前景被普遍看好，购房需求日趋稳定，楼市小幅上扬。

　　需求增长 前11月成交量增加11.5%

　　进入12月，王先生的电话不时被售楼人员打响。王先生是东莞事业单位人员，目前他已经拥有一套房，但随着“二孩”计划摆上议程，他开始有了二套改善性住房的需求。黄女士是研究生学历，她告诉记者，今年11月，因为看中了东莞的区域发展前景和良好的引才政策，刚搬到东莞来工作，目前正打算在南城购房。在黄女士看来，东莞地处广、深之间，虽然工资收入没法跟广深比，但是，住房成本、生活成本还是比较适合长期居住的。

　　根据合富大数据显示，东莞前11个月一手住宅网签面积约485.8万平方米，同比小幅增加11.5%。其中，11月网签面积约49.5万平方米，环比增加近两成。与此同时，二手住宅的成交量也在上升。根据乐有家研究中心数据显示，11月东莞二手房过户3054套，环比上涨11.5%。

　　粤港澳大湾区、深圳中国特色社会主义先行示范区和省制造业供给侧结构性改革创新实验区建设正在如火如荼进行，受“三区叠加”历史机遇以及人才入户政策等利好影响，不少人纷纷来到东莞就业安家。数据显示，2010年至2018年，东莞市常住人口年均增长0.2%。其中，户籍人口年均增长约2.2%。目前，东莞的人才总量已经达到195万人。

　　供应放缓 去库存时间创三年新低

　　记者了解到，今年东莞住宅用地的供应明显放缓。根据合富大数据显示，2019年前11个月，东莞新建商品住宅供应约395.2万平方米，同比小幅减少11.7%，连续三年放缓。可是，前11个月东莞新建商品住宅网签面积约485.8万平方米，供需比为0.8:1，已现轻度供不应求。

　　在供应减少的背景下，库存也处于低位运行。数据显示，截至2019年11月底东莞一手住宅库存面积约401万平方米，较去年同期略少22%，去库存时间为7.9个月，创过去三年最低。

　　对此，合富研究院高级分析师李兴旺分析认为，首先，东莞在2016年启动限购之后，东莞的一手房销量一路下滑，形势并不乐观。开发商也相应地调整了拿地节奏，导致这两年供应量逐步减少;其次是经历了两年多限购之后，今年市场销售形势逐渐好转，之前积压的需求进一步释放，消化很多的库存;最主要的是，在整个大湾区中，东莞被积极看好，支撑了较为稳定的购房需求。

　　调控仍紧 预计大幅上涨可能性不大

　　根据东莞市房管局公布的最新数据显示：前10个月，东莞一手住宅价格已从2019年1月的19805元/平方米上涨到10月的21156元/平方米，上涨幅度为7%。而11月27日社科院财经战略研究院发布的一份报告也预言，2020年，东莞等8个城市房价将可能“一般性上涨”。

　　对此，东莞地产研究机构、业内人士相继发表各自的看法。“今年以来，东莞一手房价整体波动不算太大，还算稳定。”乐有家研究中心分析认为，之所以被列为“一般性上涨”城市，首先是受益于粤港澳大湾区利好，东莞受到诸多购房者的青睐;其次是东莞上半年GDP增速为6.9%，整体也高于全国平均水平，东莞发展前景看好;此外，供应库存较低，支撑房价保持坚挺态势。

　　今年以来，东莞市各相关部门保持调控定力，坚持因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。据了解，2016年10月以来，东莞陆续出台调控政策，对房地产市场实行最为严厉的“五限”政策，今年8月，东莞还出台“限墅令”，管控地价及未来房价预期。多家地产研究机构预计，在“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”总基调之下，东莞房价大幅上涨可能性不大。