映象房产

　　去年以来，大河报持续关注老小区加装电梯工作，引发社会广泛关注，并推动政府出台系列政策。去年12月17日郑州发布《郑州市人民政府关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》，标志着郑州正式进入加梯城市行列。目前 郑州已经加装电梯64部(其中金水区11部、管城区30部、中原区23部)，正在施工的9部(二七区8部，中原区1部)，通过联合审查即将开始施工的34部，成绩裴然。

　　同时，一年多来，本报也收集了40个市民关注的热点话题，今日和郑州市加梯办共同发布“加梯问题40问40答”，为读者解惑。

　　1、为什么要开展既有住宅加装电梯工作?

　　答：一是适应老龄化社会的需要。根据我市最新人口与城镇化抽样调查数据报告显示，全市常住人口中60岁及以上人口127.5万人，占总人口的13.60%，已超过联合国10%的传统标准，应对老龄化社会已经成为摆在我们面前的一个现实问题，通过加装电梯，为老年人上下楼提供便利，是提升老年人获得感、解决老年人出行不便的现实需求。二是改善居住环境的需要。受时代条件制约，很多小区在建设时缺少安装电梯的条件，开展加装电梯工作是进一步完善住宅功能、提高居住质量、提升城市宜居水平的必然要求。三是回应民生诉求的需要。随着经济社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，群众对于既有住宅加装电梯的需求不断增加、呼声日益强烈，开展加装电梯工作是我市积极回应民生诉求、实现人民群众对美好生活向往的重要举措。四是规范我市既有住宅加装电梯工作的需要。既有住宅加装电梯在我市是一个新鲜事物，可以借鉴的经验较少，针对《实施意见》出台前加装电梯工作中暴露的诸多问题，为确保加装电梯在稳定、和谐、安全的基础上顺利开展，我市出台了既有住宅加装电梯工作的实施意见。

　　2、哪些住宅小区可以申请加装电梯?

　　答：根据《郑州市人民政府关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)，加装电梯的既有住宅应同时满足以下条件：(一)已建成投入使用;(二)具有合法权属证明;(三)未设置电梯的地面四层及以上既有住宅;(四)加装电梯在原产权建设红线范围内。

　　对于单梯为单一产权的住宅、别墅及已列入房屋征收改造计划的住宅，不适用本意见。

　　3、只有纳入老旧小区改造的小区才能加装电梯?

　　答：这次老旧小区改造的内容不包括为多层住宅安装电梯。加装电梯是业主自愿行为，所需资金大部分由业主自筹，政府给予一定财政补贴，既有住宅加装电梯没有房龄限制，只要符合加梯条件都能申请。

　　4、实践来看，单位或企业家属院加装电梯成功的案例比较多，普通社区加梯为何这么难，难点在哪?

　　答：难点主要有三点。

　　一是业主意见难统一。加装电梯以栋(单元)为单位进行。加装电梯需经本栋(单元)房屋专有部分占本栋(单元)建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，并签订加装电梯协议。但在具体实施过程中，业主意见很难统一，这是影响加梯成功最主要的因素，持反对意见的大多是一、二楼业主，他们通常以影响采光、施工噪声、侵犯隐私、妨碍出行等理由采取不配合态度，甚至阻挠加梯工作开展;还有部分业主是房子产权人，但房子已出租给别人，自己没有实际居住，不使用电梯，所以对加装电梯意愿不高。

　　二是加梯资金难筹集。老旧小区居住的人员有相当一部分是离退休职工、下岗人员、孤残老人、低收入人员、外来务工人员、农民工和大中专学生租房户等弱势群体，这部分人收入不多，存款又少，安装电梯动辄几万的费用，他们很难也不愿拿出;临时租住人员因为是临时居住，房东不愿出钱他们更不会出钱去装电梯。虽说《实施意见》支持动用住房公积金和维修基金，但这部分人名下许多都没有住房公积金，部分有的也非常少，相当一部分老旧小区都没有维修基金，就是有但每平方米只有几十元且最高只能动用账面总额的70%，很难解决问题。

　　三是加梯机制待理顺。加装电梯工作涉及部门多，目前一些部门和管线单位对加梯政策和加梯工作理解不足，配合开展加梯工作的积极性主动性不高，一定程度上影响了加梯进度。另外，我市既有住宅加装电梯工作刚起步，制度设计虽已基本完成，但是各区在具体工作开展中仍存在重视程度不够高、组织加梯经验不足、政策把握不到位、配套文件不完善、工作思路不清晰、加梯工作经费保障不到位等问题。

　　5、实施既有住宅加装电梯的第一步该做什么?

　　答：我市既有住宅加装电梯以栋(单元)为单位进行，有加装电梯意向的业主应首先向所在街道、社区了解加装电梯相关政策，明确自身所在栋(单元)是否符合加装电梯条件，经业主协商一致后，由既有住宅加装电梯申请人按照《实施意见》明确的实施程序开始既有住宅加装电梯工作。

　　6、加装电梯手续必须业主本人办理吗?

　　答：既有住宅加装电梯应由本栋(单元)同意加装电梯的所有业主作为申请人，负责组织协调意见统一、方案制定、协议签订、工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作。增设电梯的所有业主可书面委托1—3名业主或原产权单位、原建设单位、电梯安装企业、物业服务企业、代建单位等作为实施主体代理上述工作。

　　受托人应当与委托人签订委托协议，明确双方的权利义务。

　　7、该去哪里办理加装电梯手续?

　　答：《实施意见》要求各区实行“一窗受理”，既有住宅加装电梯申请人只需按要求将资料报送至其所在的社区居委会或各区确定的受理点即可，具体请参考《郑州市加梯办和市内五区既有住宅加装电梯责任部门及咨询电话》，上门或电话咨询相关事宜。

　　8、加装电梯需要经过哪些审查和验收?

　　答：为最大程度缩短审查周期，在制定政策过程中，我市始终秉承“便民、利民、为民”的理念，对加装电梯建立了区级联合审查制度，由区房产管理部门召集相关单位部门以及管线单位进行联合审查，并出具联合审查意见。工程竣工后，申请人应组织设计、施工、监理单位和电梯企业等对加装电梯工程进行竣工验收，为简化程序，提高效率，竣工验收时区房产管理部门应同时组织区资源规划、城建、消防、市场监管、社区居委会等单位参与并签署联合验收意见。

　　9、原有住宅需要鉴定吗?什么情况下必须检测鉴定?

　　答：加装电梯的住宅需不需要鉴定(检测)由加梯业主们自己决定，费用也由全体加梯业主承担。《郑州市房屋安全管理办法》规定有下列情形之一的，房屋所有权人或者建设单位应当委托房屋安全鉴定(检测)机构进行鉴定:

　　(一)达到房屋设计使用年限仍继续使用的;

　　(二)学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆、地下停车场库等大型公共建筑和人员密集场所的房屋，达到设计使用年限一半以上的;

　　(三)出现房屋结构开裂、变形，地基不均匀沉降等危及使用安全迹象的;

　　(四)拆改房屋主体结构，明显加大荷载的;

　　(五)遭受自然灾害或者事故，房屋出现结构损伤的;

　　(六)毗邻建设工程施工现场，距离基坑、基础施工开挖深度二倍范围内的;

　　(七)其他依法应当进行鉴定的房屋。

　　10、加装电梯的费用谁出?

　　答：加装电梯是业主自愿行为，不是政府强制或义务行为。加梯资金由申请加梯业主按照“谁受益，谁出资”以及所在楼层受益大小等因素，协商确定分摊比例，共同出资。

　　11、既有住宅加装电梯有无财政补贴?

　　答：《实施意见》明确对市内五区自本文件实施之日前办理完成房屋产权证或不动产权证的四层及以上的非单一产权既有住宅加装电梯，按照加装电梯购置及施工安装等总费用的25%(市、区财政各承担补贴的50%)，且最高不超过15万元/台予以补贴。财政补贴部分不计入固定资产。

　　12、如何申领财政补贴?

　　答：既有住宅加装电梯申请人可在办理完使用登记，并取得使用登记证书后，向所在区房产管理部门提出财政补贴申请，具体申领程序及要求按照《郑州市既有住宅加装电梯财政补贴申领办法》执行。

　　13、郑州既有住宅加装电梯的政策什么时候开始实施的?

　　答：《郑州市人民政府关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)自印发之日(2018年12月17日)起施行，市内五区适用本实施意见，各县(市)、上街区和各开发区可参照执行。

　　14、对于政策实施之前已建的加装电梯项目是否能申请财政补贴?

　　答：经与相关部门沟通，明确应遵循“政策不溯及既往”的原则，对于政策实施之前已建的项目不再享受补贴政策。

　　15、除市内五区外的其他各县(市)、上街区和各开发区能享受财政补贴吗?

　　答：根据《实施意见》文件精神，“按照加装电梯购置及施工安装等总费用的25%(市、区财政各承担补贴的50%)，且最高不超过15万元/台予以补贴”的补贴方式适用范围为市内五区，其他各县(市)、上街区和各开发区可参照执行。

　　16、 如何申请使用维修资金?

　　根据相关政策，申请使用维修资金进行加梯的，工程竣工“联合验收”后，申请人或实施主体填写《既有住宅加装电梯使用维修资金登记划转表》，提交以下材料：

　　●区房产管理部门联合审查、联合验收意见。

　　●加装电梯书面确认结果。

　　●确定维修资金收款人的相关材料或电梯安装协议。

　　●申请人、经办人身份证明。材料齐全3个工作日内划款。

　　17、加装电梯都有哪些类型?

　　答：目前分为平层入户和半层入户两种类型。平层入户就是出了电梯门“直抵家门”，这种设计让加装电梯者“一步到位”，工程造价稍高，施工周期稍长。半层入户，即市民坐电梯上楼后还需上半层或下半层，出了电梯门还要再爬十来个台阶才能到家。

　　18、加装平层入户电梯有哪些特殊要求?

　　答：平层入户的加装电梯方案不得占压消防道路，电梯入户均设置应急救援平台，应急救援平台与原楼梯转向平台通过台阶连接，或在每层救援平台安装爬梯，使救援人员可及时到达，入户门采用乙级及以上防火门。

　　19、普通小区加装电梯都有哪些流程?

　　答：加装电梯流程大体如下：征得本栋(单元)2/3以上数量(及建筑面积)的业主同意→委托有资质的设计单位编制加装电梯方案→签订加装电梯协议→社区公示协议→设计单位出施工图→联合审查→工程施工→联合验收→使用登记→资料归档。

　　20、加装电梯，业主需要怎么做?

　　答：(1)既有住宅加装电梯，以栋(单元)为单位进行，有加装电梯意向的业主先向所在街道、社区了解加装电梯政策，明确符合要求后，业主协商一致，开始走程序。

　　(2)加装电梯时，本栋(单元)同意加装电梯的所有业主作为申请人，可书面委托1~3名业主或原产权单位、原建设单位、电梯安装企业、物业服务企业、代建单位等代理该工作，不用业主本人办理。

　　(3)有资质的勘察、设计、施工、监理和电梯采购企业怎么选，具体可参考《郑州市既有住宅加装电梯指导手册》。

　　(4)加装电梯协议签订后，申请人(或代理人)将所涉各项资料报送至各区确定的受理点(各项材料包括业主身份证、房屋权属证明复印件、代理人授权委托书、社区居委会盖章后的协议和公示报告、加装电梯的方案文本、施工图文件审查意见等，可参考加装电梯方案规定)，其他后续工作将由相关部门开展。

　　(5)加装电梯审查时，区房产管理部门召集相关部门、单位进行联合审查。审查通过后，开始施工。审查不通过，提出意见进行整改。

　　21、加装电梯影响房屋结构吗?

　　答：加装电梯一般不会影响房屋结构安全。对加装电梯需要改动既有住宅结构、增加荷载或削弱房屋整体性的，设计方案对改动部位和改动内容应予以明确，并提出针对性加固补强措施，不得降低既有住宅原有设计标准。

　　22、如何保证加装电梯的安全性?

　　答：为保证加装电梯施工、使用过程的安全，既有住宅加装电梯申请人应委托具有相应资质的单位进行设计、施工、监理，必要时需进行地质勘察、建筑结构安全性鉴定;既有住宅加装电梯应符合《中华人民共和国特种设备安全法》以及相关标准和安全技术规范的要求;由具备相应资格的单位制造和安装;投入使用前应经监督检验合格。

　　23、按照要求，加装电梯拟占用业主专有部分的，还应征得该专有部分业主的同意，专有部分面积如何算?

　　答：专有部分面积，按照房产证或不动产权证记载的建筑面积计算，建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按前项的统计总和计算。

　　24、被列入文物保护遗址区域住宅房屋能否加装电梯，如能加装电梯需要怎样前期审批及流程?

　　答：文物保护遗址区域如若加装电梯，加梯申请人可到所在文物遗址保护管理单位咨询，如文物保护管理单位同意并开据证明，且又符合加梯《实施意见》中明确的加梯条件，可按照《实施意见》中明确的加装电梯办理流程正常处理，如不同意则不能办理。

　　25、加装电梯能否登记注册到个人名下?

　　答：既有住宅加装的电梯属全体出资加装电梯的业主共有，是出资业主的共有财产和固定资产，不存在注册到哪个人名下的问题，其后期如何管理由全体加梯出资业主协商确定，可单独签定一份协议，也可在加梯协议中明确。

　　26、加装电梯能不能未批先建，或者边建边走手续?

　　答：不能，如遇到未批先建，各区加梯办或社区通报至区城管、环保、市场监管、城建等相关职能部门，由办事处、社区、物业公司配合制止工程施工，直至办理好相关手续后方能施工。

　　27、施工前，质量监督、安全监督、特种设备施工监督怎样办手续?不得擅自增加、增设与加装电梯无关的建筑面积，有无面积要求的具体限制?

　　答：联合审查结束后，加梯申请人应配合加梯企业、建设施工单位到城建和市场监管等相关部门办理《建设工程安全施工措施审查备案表》、《工程质量监督登记备案表》、《特种设备安装告知书》。目前加装电梯没有面积要求的具体限制。从全市已经加装成功的电梯来看，擅自增加、增设与加装电梯无关的建筑面积问题存在较少。

　　28、业主在签协议时，能否加上一条政府财政补贴在业主共认的账户里用于电梯今后的维护维修专项费用，专款专用解决今后因为维修费用筹集难的问题?

　　答：政府财政补贴是否专款专用问题是加梯业主自己的事，业主可以协商解决，政府部门不予干预。如协商成功所有加梯业主同意，可在加梯协议中明确或另签一份协议将政府财政补贴费用用于后期电梯维修保养费用。

　　29、对不符合加梯政策，又有加梯要求的业主，提出不要政府补贴，自愿自费加梯。加梯后是否还能申请政府补贴?

　　答：《郑州市既有住宅加装电梯财政补贴申领办法》相关要求(一)中已经明确：按照要求履行联合审查等手续的加装电梯方可给予政府财政补贴。凡不经过联合审查、联合验收，取得《联合审查意见书》和《联合验收意见书》的加装电梯一律不得申领政府财政补贴。

　　30、不申请政府财政补贴的加梯项目要不要办理相关手续?如需要应办理什么手续?

　　答：需要办理相关手续。和申请政府财政补贴经过联合审查程序的加梯企业一样到城建、市场监管等相关部门办理《建设工程安全施工措施审查备案表》、《工程质量监督登记备案表》和《特种设备安装告知书》，且加装电梯企业和建设施工企业必须具备安装建设电梯所需要的各种资质和证书。

　　31、加梯企业登记需要提供哪些资质材料?

　　答：加装电梯相关企业到各区加梯办登记时一般需提供《营业执照》、《建筑工程施工总承包资质》及《安全生产许可证》、《特种设备制造许可证》、《特种设备安装改造维修许可证》、《建筑幕墙工程专业承包资质》、《钢结构工程专业承包资质》等相关材料，经工作人员审验合格后方可登记。有的电梯安装企业只有《营业执照》、《特种设备安装改造维修许可证》，但如有长期合作的建设施工企业能提供《建筑工程施工总承包资质》及《安全生产许可证》、《建筑幕墙工程专业承包资质》、《钢结构工程专业承包资质》等资质组成联合体，同时提供电梯生产厂家的《特种设备制造许可证》及电梯生产厂家专项授权书也可。

　　32、该如何选择有资质的勘察、设计、图审、施工、监理和电梯采购及安装企业?

　　答：为给既有住宅加装电梯申请人实施加装电梯提供便利，我市以自愿报名为原则，为申请人提供了一批具有相关业务资质的勘察、设计、图审、施工、监理和电梯采购及安装企业，具体可参考《郑州市既有住宅加装电梯工程企业名录(仅供参考)》。既有住宅加装电梯申请人也可自主协商选择名录外具备相关资质的企业实施加装电梯。

　　33、如何选择合适的电梯?

　　答：既有住宅加装电梯申请人在选择电梯时，要综合考虑安全、维护、运行、服务、外观等多方面因素，就品牌、性能、价格、后期维护等达成一致意见，可向市市场监管局申请查询相关企业的制造、安装、改造、修理单位等资质信息。

　　34、不知道如何实施加装电梯怎么办?

　　答：《实施意见》明确，街道办事处、社区居委会负责既有住宅加装电梯的业务指导，群众实施加装电梯过程中如果遇到困难，可向所在街道办事处和社区居委会寻求帮助，也可向各区房产管理部门咨询。

　　35、我市对加装电梯的规划设计有何要求?

　　答：鉴于既有住宅加装电梯场地多样化和相关业主诉求个性化特点突出，《实施意见》并未对既有住宅加装电梯的规划设计等进行硬性规定，但应遵循以下要求：既有住宅加装电梯后的建筑立面应与原住宅立面整体风格协调统一;加装电梯应尽量减少占用现状绿化带，减少对相邻业主通风、采光、日照、通行等产生不利影响;加装电梯应严格控制候梯厅及入户连廊等面积，不得擅自增加、增设与加装电梯无关的建筑面积，对违反要求的，由城管执法等部门按照有关规定进行处罚。加装电梯申请人应在不违反《实施意见》要求的前提下，根据场地特点，在协商一致的基础上对加装电梯进行合理的规划设计。

　　36、加装电梯投入使用后如何管理?

　　答：电梯后期维护管理由既有住宅加装电梯申请人自行协商确定，并在加装电梯协议中予以明确，包括加装电梯投入使用后运行维修费用(电费、保养、维修、更新、管理费用)分担方案、电梯运行维护保养委托方案等。加装电梯的使用、维护保养、检验检测、安全评估及相关监督管理应按照《郑州市电梯使用安全管理办法》的相关规定执行。

　　37、既有住宅加装电梯出现纠纷如何解决?

　　答：对加装电梯存在异议的业主应当通过合理合法的途径表达诉求。因加装电梯发生纠纷的，由业主间自行协商解决;协商不成的，街道办事处、社区居委会、业主委员会、原房改售房单位等应组织调解，向基层人民调解组织请求调解的，基层人民调解组织应依法组织调解，涉及政府职能部门业务的，相关部门应当予以技术解释或指导，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议;协商或调解不成的，当事人可依法向人民法院起诉。对已经依法办理相关施工手续的既有住宅加装电梯工程，相关业主应当提供必要的施工便利，不得阻挠、破坏施工。

　　38、加装电梯投入使用后新来入户如何使用电梯?

　　答：既有住宅加装电梯前期签订协议中的运行维修费用(电费、保养、维修、更新、管理费用)分担方案、电梯运行维护保养委托方案等内容对新来入户有同等约束效力。如房屋出租给他人使用的，业主应和租户在租房协议中就加装电梯运营维修费用等和相关责任做出约定;如发生产权转移的，房屋原所有人应向买受人书面说明加装电梯相关事项，加装电梯涉及的相关权利和义务均转让给买受人。

　　39、加装电梯中形成的工程资料如何保存?

　　答：《实施意见》明确既有住宅加装电梯申请人应及时整理加装电梯工程竣工资料，并将其移交至市城建档案馆单独建档留存。

　　40、加梯有疑问，市民是否可以拨打加梯办电话?

　　答：可以。郑州市加梯办和市内五区既有住宅加装电梯责任部门、办公地点及咨询电话如下：

　　郑州市内五区，责任部门郑州市住房保障和房地产管理局，办公地点郑东新区商务外环路28号联合置业大厦，67889710;

　　金水区，责任部门金水区保障性住房管理办公室，办公地点同乐路9号，63919986;

　　中原区，责任部门中原区房产管理局，办公地点中原中路167号院7号楼，67662289;

　　管城区，责任部门管城回族区住房保障服务中心，办公地点商城路2号，66229528;

　　二七区，责任部门二七区住房保障服务中心，办公地点沁河路74号，66680311 66680772;

　　惠济区，责任部门惠济区住房保障服务中心，办公地点开元路8号，63639397。

　　大河报·大河客户端记者 孙煊哲

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