映象房产

　　央行周末再宣布重磅政策。继8月起新发放贷款主要参考贷款市场报价利率(LPR)定价之后，昨天中国人民银行出台存量贷款利率基准转换方案。已签订房贷合同的市民，可以与银行协商将定价基准转换为LPR，也可以协商采取固定利率。

　　要点1

　　新政不涉及公积金贷款

　　根据央行公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

　　加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值，这个差值可以为负值，也就是可以下浮。加点数值在合同剩余期限内固定不变，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

　　公告明确，“存量浮动利率贷款”是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，不包括公积金个人住房贷款。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

　　要点2

　　初次转换房贷实际利率基本不变

　　央行表示，新规的实施，将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用，推动社会融资成本下降。预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。

　　同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月至8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值。

　　也就是说，从明年3月1日起市民就可以办理老贷款合同将利率定价转为LPR，办理截止到8月31日，这期间哪个时间去办理都可以，不影响利率。

　　除商业性个人住房贷款，其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款。

　　算账

　　初次转换房贷实际利率基本不变

　　为了让公众更直观地了解新政，央行以商业性房贷为例进行了说明。

　　若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

　　在上述案例中，房贷利率的定价锚点从基准贷款利率变为LPR后，加点方式从贷款基准利率上浮10%的5.39%，变为了LPR上浮0.59个百分点，还是5.39%。

　　分析

　　目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

　　诸葛找房副总裁苑承建表示，此次利率转换期为2020年3月1日至2020年8月31日，但实际执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年客户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行。

　　在上述案例中，2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年的新利率均为上年12月的5年期LPR加0.59%。

　　其他选择

　　房贷还可协商采取固定利率

　　此次贷款利率的转变，央行对借款人给出两个选择——既可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，也可以转换为固定利率。转换后的利率水平由借贷双方协商确定，转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

　　固定利率在合同期内不变。如果未来利率上行，借款人可以避免成本上升。如果利率下行，借款人也无法享受红利。对银行来说则正好相反。由于房贷利率一签就是好几十年，银行为规避LPR变动风险，一般不会同意与房贷借款人签署固定利率贷款合同。根据央行公告，贷款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的老贷款可不转换。

　　未来走势

　　转换应对贷款人有益

　　LPR指的是贷款市场报价利率，作为未来的贷款利率之锚它的走势如何呢?中原地产首席分析师张大伟预测，随着猪肉价格逐渐平稳，未来几个月LPR下调将成为大趋势。民生银行首席研究员温彬也表示，以LPR为定价基准的新增信贷利率将稳步下移。

　　由于LPR是每月公布一次，调整的频次要比基准利率高，所以更能反映市场变化。考虑到当前的利率水平处于下行通道，LPR预计还有下降的空间，所以从目前来看，房贷转换对标LPR应该对贷款人有益。