映象房产

　　中国的贷款利率市场化改革向存量领域延伸。

　　日前中国人民银行明确存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的有关事宜。转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

　　这一变化意味着中国近30万亿元(人民币，下同)的存量房贷将转为LPR计价。

　　根据中国人民银行11月份发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》，今年9月末，个人住房贷款余额29.05万亿元，占住户部门债务余额的比例为54.2%。

　　事实上，今年8月份以来，LPR利率改革大致经历以下三个阶段：

　　第一阶段：5年期LPR利率形成。8月17日，中国人民银行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，新发放贷款主要参考LPR定价。8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新LPR首次报价利率，其中5年期以上LPR为4.85%。

　　第二阶段：4年来首次“降息”。11月20日LPR改革后迎来第四次报价。此次5年期以上LPR报价下调5个基点至4.8%，这是LPR改革后的首次利率下调。在此之前，中国贷款基准利率自2015年10月之后，已有四年未有调整。

　　第三阶段：存量贷款改革。公告称，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商。

　　对于背负房贷的中国家庭来说，从明年3月1日开始，可以选择将房贷利率转换为LPR加点(加点可为负)，或者转变为固定利率。

　　易居房地产研究院发布的一份报告认为，2020年中国货币金融环境有进一步宽松的可能。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在货币金融环境有进一步宽松的预测情况下，2020年LPR基础利率也有进一步下调的可能，这意味着2020年的房贷利率和房贷成本或进一步降低，最终惠及购房者。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，短期来看，存量房贷利率“换锚”是有利于已有房贷的购房者的。因为短期来看，为引导实体经济降低资金成本，LPR的短期走势是下降的，这对于购房者来说相当于降息。

　　对房地产市场来说，LPR降低的目的并不是为了刺激楼市。在LPR政策出台之初，就有明确规定，要求首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房也不得低于相应期限LPR报价加60个基点。

　　张大伟表示，目前，全社会融资成本有走低的趋势，在此背景下，房地产贷款成本继续上行的可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是大概率事件。

　　房地产销售有望稳中略升。2019年中国商品房销售面积和销售额有望超过2018年的水平，创下新高。

　　当然，也有专家提醒，不排除LPR走升的可能性，这可能会对房贷、金融等带来一定风险。(记者 庞无忌)