映象房产

　　二手房

　　2019年北京二手房市场继续保持2017年以来的低温态势，全年交易量较2018年小幅下滑，成交均价则趋于平稳，市场整体稳中有降。业内预计，2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

　　成交约14.5万套 同比降5.5%

　　据我爱我家、北京中原统计显示，2019年北京二手住宅共成交14.5万套，相比2018年的15万套下降5.5%，但仍高于2017年的13.6万套。

　　自2009年北京二手住宅网签量首次超越新房，市场便跨入存量时代。据我爱我家统计显示，近三年交易规模一直低于平均水平，保持在13.5万-15.5万套之间，但高于2011年、2014年的低谷。

　　从2019年每月的走势看，据麦田房产统计显示，1、2月份受元旦、春节假期影响，市场表现冷清。进入3月份，市场呈现明显的“小阳春”升温势头，连续三个月交易量在13500套以上。之后的5个月，市场再度进入平淡期，月度交易量在12000套上下微微波动。不过，随着房源量增加及业主报价松动，前期积压的潜在需求逐渐释放，年底交易量现翘尾现象。

　　在房价方面，据我爱我家北京交易数据显示，2019年北京二手住宅平均成交价格为56038元/平方米，同比2018年下跌0.64%。实际上，进入存量时代后，北京二手房价持续上涨，2017年最高攀至60825元/平米，2018年出现拐点，十年首次下跌，2019年则再度下探，但幅度很小，与2018年基本持平。

　　从每月走势看，我爱我家北京交易数据显示，2019年3月从5.3万余元/平米上涨到5.8万余元/平米，此后有涨有跌，最高未能突破5.9万元/平方米，7月过后逐月下跌，年底重新跌回约5.3万元/平方米。

　　此外，从北京麦田二手住宅价格监测数据来看，2019年挂牌均价，同比2018年下降约5.7%，各月份间小幅波动。价格之所以走低，麦田房产分析认为，2019年“房住不炒”政策方向未变，购房者对价格预期平稳，观望情绪浓厚，二手房市场呈现房源供应量大于需求的特征，卖方需要小幅降价来达成交易。

　　房价普跌 东西城价格坚挺

　　从区域成交量来看，据北京中原统计显示，怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟、石景山等6个区域成交量同比上涨。其中，怀柔区涨幅最大，同比上涨33%;其余10个区成交量均有下跌，其中，昌平区降幅最大，同比下降18%。

　　各区域房价方面，据我爱我家北京交易数据显示，2019年北京二手住宅交易量较大的11个区里，成交均价从高到低依次为西城、东城、海淀、朝阳、丰台、石景山、通州、大兴、昌平、顺义、房山，西城区以103158元/平米的均价高居首位，城六区的价格仍明显高于其他远郊区域。

　　其中，东城西城的二手房价格最为坚挺。与2018年相比，除西城价格上涨3.04%，东城价格上涨0.95%外，其他各区2019年的二手房价格同比均有下跌，其中，房山跌幅最大，为5.53%。

　　高压政策下房价下跌，购房者陷入观望。据贝壳研究院统计，调控前北京购房者买到一套房子平均需要40天，调控后成交周期持续拉长至三个月以上，客户快速成交率亦由64%降至36%。随之，购房者在交易中的地位逐渐提升，反映其价格谈判力的议价空间由调控前不到2%的水平，升至2019年底5%的水平。

　　购房者的观望，亦导致业主卖房难度加大。贝壳研究院统计，2019年底，北京链家库存房源的去化周期达18.5个月，业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万/套，而成交房源均价为500万/套，这意味着，从谈判到成交过程中，业主还需要降价近20万。

　　投资投机需求减少 预期平稳

　　在购房群体上，贝壳研究院统计显示，2019年北京换房者中，年龄在40岁以上的占比达50%，而调控前2016年这一占比仅36%。翻倍的首付，不仅让换房年龄后移，且换得越来越差。2019年换房后套均面积扩大16.6平米，比调控前19平米左右的水平有所缩小。由此可见，“换房不仅难，还换得小”。

　　我爱我家分析指出，政策调控导致近三年北京二手房市场的热度降低、量价下行。投资投机需求大幅减少，客户以刚需为主。由于刚需一族整体数量有限，平均年龄多在30岁以上，有一定经济基础，但无力全款购房，需求以两居及以上户型为主，购房更加理性。因此，北京二手房市场的户型结构、客户年龄结构、市场交易节奏等都发生了相应的变化。

　　对于2020年二手房市场的展望，贝壳研究院分析指出，市场预期平稳，北京二手房市场将延续低位稳定态势，预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

　　而麦田房产也预计北京楼市仍将保持平稳，但交易量有望好于2019年。我爱我家分析认为，基于2019年11月、12月北京二手房市场翘尾情况，春节后北京二手房市场有望再现“小阳春”行情。但在政策的适时调控下，全年量价将大概率与2019年持平，市场走势整体稳定。

　　■ 购房案例

　　“小阳春”入手三居室

　　李明(化名)夫妇从事金融行业，家庭年收入约150万左右。自有了小孩后，老人过来帮忙带孩子，一下子，原来位于三环新城的两居室变得局促起来。2018年下半年开始，李明夫妇便萌生换三居的想法。

　　看了大半年后，2019年3月份，北京二手房市场现“小阳春”迹象，市场火了起来，李明有点着急，便开始四处看房。

　　5月份，他最终选中了三里屯附近幸福二村一套带装修的三居室。税费等全部加一起，总价在1200万，最后跟业主谈到1100多万，算下来，成交单价在85000元/平方米左右，并跟业主谈好8个月的成交周期。在这8个月内，李明把原来三环新城的房子出售了。

　　之所以选择这一区域，原因在于靠近三里屯，交通、购物都较方便，而且选中的户型较方正，阳光充沛，简单装修一下即可入住，离他媳妇工作地点也较近。

　　直到2019年12月份，李明才办完过户手续。出乎李明意料的是，这半年来，北京二手房市场较平稳，并未出现预料中的火热迹象，价格也有所下跌。目前，幸福二村的成交单价在7万元以上。他虽觉得亏了点，但考虑到三里屯环境不错，长期看好。