映象房产

　　走过看过年末热闹不已的各大机构榜单后，房地产行业迎来密集的销售业绩披露季。据新京报记者统计，截至2020年1月16日，已有超过50家上市房企披露了2019年全年销售业绩简报，平均同比增速为26%;在44家设定销售目标的房企中，有38家完成或超额完成目标，有6家房企不达标。

　　除了华夏幸福、泰禾集团、金科股份、蓝光发展、祥生地产、新力控股等企业未披露全年销售数据外，这50家房企基本囊括了当前活跃在内地房地产市场的各大知名品牌房企。

　　拨开迷雾，通过上市房企们自己披露的这份数据或许更能全面、真实地看清房地产行业当下所面临的局面以及未来的趋势。

　　规模赛道竞争加剧

　　整体来看，50家上市房企销售额平均同比增长26%，相比2018年整体放缓。具体来看，三强房企增速下降明显。碧桂园实现权益合同销售额5521.9亿元，同比增长10%，低于2018年的27%;万科实现合同销售额6308.4亿元，同比增长3.9%，低于2018年的14.54%;恒大销售额为6010.6亿元，同比增长9%，而2018年是10%。

　　但是马太效应下，龙头房企规模优势明显，对于座次排名的争夺更显激烈。“碧万恒”中，虽然碧桂园仅披露了权益销售额，但全口径销售额第1的位置不容撼动。而第2、3名的争夺较为精彩。公告显示，在2019年9、10月份，中国恒大分别销售831.1亿元和903亿元，刷新单月销售纪录，这也使得在前10、11月份的销售额排名中，恒大超过万科位居第2名。但是最后一个月，万科实现573.1亿元的销售额，超过中国恒大的205.2亿元，也令万科最终守住第2名的位置。不过，两者相差仅297.8亿元的销售额，使得2020年的座次之争充满悬念。

　　前有猛虎、后有追兵。位于第4名的融创中国不可小觑。公告显示，融创中国2019年实现合同销售金额约5562.1亿元，同比增长21%，与第3名中国恒大的销售差距缩小至448.5亿元。随着一系列的收并购与“买买买”，融创中国在2020年的规模增长看点十足，“保四争三”充满可能性。

　　此外，随着绿地控股销售3880.42亿元，同比仅增长0.1%，使得保利发展优势扩大，独守4000亿元-5000亿元阵营。与此同时，中海外2019年销售额同比增长25.21%至3771.68亿港元，大有赶超绿地控股之势。对于绿地控股来说，2020年在座次排名中所面临的局面或较为严峻。

　　而位列第8、9及并列第10名的新城控股、世茂房地产、龙湖集团、华润置地，差距越来越小，竞争更加激烈。新城控股2019年实现销售额2708.01亿元，同比增速22.48%，虽然经历了“黑天鹅事件”，但是仍保住了2019年第8的位置。而随着世茂房地产同比增长48%至2600.7亿元，一举超过龙湖集团和华润置地，重返前十，位列第9名。而龙湖集团和华润置地的销售额均为2425亿元，同比分别增长了20.86%、15.1%。

　　千亿之后仍有“坎”

　　在规模效应下，千亿销售曾一度被视为跻身主流房企的“船票”。但是千亿之后的路径，也并非一帆风顺。

　　众所周知，2018年跻身千亿阵营的房企超过10家，但在2019年，这些千亿新兵分化加速。其中，阳光城、中南建设、中国金茂、中梁控股都保持了超过25%的同比增速，同比增长率分别为29.58%、34%、25.6%、50.25%，销售额分别为2110.31亿元、1960.5亿元、1608.07亿元、1525亿元，而融信中国、富力地产(权益销售)、远洋集团、雅居乐、荣盛发展的同比增速都低于16%，分别为15.94%、5%、19%、14.9%、13.58%，而2018年的同比增速分别为142.63%、60%、55%、14.45%、49.51%。

　　而房企对千亿的执念仍未消弭。截至目前，2019年新晋千亿阵营的房企有7家，中国奥园、滨江集团、首开股份、美的置业、建业地产的销售额分别为1180.6亿元、1120.6亿元、1013.44亿元、1012.3亿元、1011.5亿元，中国铁建和佳兆业未披露全口径销售额，但是两家企业均发布海报称，2019年销售额突破千亿元。

　　千亿之后，仍有不少房企在奔赴千亿的道路上奋力拼搏。在2019年，500亿-1000亿元销售区间的10家房企，平均同比增速高达41.45%，其中龙光地产销售额960.2亿元，同比增长33.7%;合景泰富销售额861.11亿元，同比增长31.47%;中骏集团销售额805亿元，同比增长57%;时代中国销售额783.6亿元，同比增长29.32%;禹洲地产销售额751.2亿元，同比增长34.1%。值得关注的是，建发国际同比增长104.83%至507.8亿元，增速在50家房企中排名第一。

　　在业内看来，行业集中度越来越高、“大鱼吃小鱼”甚至是“大鱼吃大鱼”的当下，中小房企规模越来越强，但是当前的房地产发展周期，无论是冲击千亿还是迈过千亿之后的道路，都不好走。规模的扩张愈发困难，在融资、拿地、去化等链条均存在不同程度困境，更重要的是，对于速度与风险、规模与资金之间的平衡更提出了挑战，稍有不慎，或将面临满盘皆输的局面。