映象房产

　　经过一个多月的蓄客，北京市顺义区某楼盘在开售20分钟，售出了814套房源，这让仍处在寒冬之中的房地产市场看到了一丝暖意。与此同时，深圳、成都、苏州等城市都有新盘项目开盘就售罄的现象出现，在疫情有所缓解的情况下，楼市真的要报复性反弹了吗?

　　业内人士认为，当前确实有个别楼盘销售火热，但多数是因为项目本身的性价比、品质较好，这并不能代表整体市场的表现。北京房地产市场虽然在逐渐恢复，但也谈不上回暖。

　　疫情之下排队看房 个别新房项目热销

　　“总价150万/套起上车北京”“首付50万起，70年大产权住宅”“现场排卡人山人海”，这是置业顾问李萌(化名)在项目开盘前几日一直在朋友圈发布的内容。李萌所在的楼盘，属于北京市顺义区顺义新城版块，在东北六环以外。

　　李萌告诉中新经纬客户端，项目在一个多月前正式开始蓄客，主打精装小户型住宅，有约50平方米的一居室、70平方米的两居室、89平方米的三居室，单价在3万元/平方米左右。50平方米的一居室，只要150万元的总房款就能买下，这样的低总价，在近几年的北京市场较为罕见。

　　她转发在朋友圈图片和短视频显示，在排卡阶段，带着口罩到访项目的客户较多，由于售楼部内部限流，看房的人群在售楼部外排起了长龙。李萌称，在3月25日开盘前，项目排卡人数超过1000位。3月25日晚，该项目在线上开盘，开盘20分钟，销售了814套房源，成为新晋“网红”楼盘。

　　近日，中新经纬记者实地探访了这一项目。虽然是工作日，前来看房的客户也有10余组，置业顾问陈涛(化名)称，一居室的户型已经售罄，一些剩余的二居室和三居室可以挑选，但挑选余地不大。

　　陈涛表示，项目仍保留一定力度的优惠，如果客户诚心想买，还能向公司申请折扣。以一套89平方米的三居室为例，这套房源优惠后，总房价在252万左右，价格比北京市区要低很多。

　　北京市大兴区一处楼盘在2019年底开盘，也是当时的热销项目，如今还有一些尾盘在出售。置业顾问张林松(化名)称，该楼盘一直不缺客户，销售情况较好，即便是疫情期间暂时关闭了售楼部，但重新开放后还是有很多到访客户，也成交了一些。

　　“您幸亏是工作日来了，周末来，在外面排队都要一个小时。”张林松称，确定要买了，就赶快交钱，不然就没有了，等到下一期开盘，价格更贵。

　　北京个别“网红”项目的热销，引起市场的关注，那这是否意味着楼市交易已经回暖呢?对此，中原地产首席分析师张大伟认为，个别项目的热销并不能代表整体市场的变化，北京新房市场仍处在恢复之中，还谈不上回暖。就顺义区的上述项目，他称，开盘能够卖出800多套是不错的业绩，但这主要是因为该项目的定价弥补了市场缺口，加上品质较好，所以能够热销，“如果没有疫情，这个楼盘可能会卖得更好。”

　　二手房市场恢复较慢 线下带看成难题

　　许小琳(化名)是北京某大型房产中介的经纪人，她所在的门店在2月10日开始营业，但当时很多员工都没有回来，客户也不敢出来看房，并没有什么生意。她说：“当时一个门店可能也就一两个、两三个员工，后来人多了起来。”

　　许小琳称，公司要求员工在线上与客户保持联系，介绍与讲解房源信息，但这只是维护关系，没有实地带看，不太可能成交。据北京中原市场研究部的统计，2020年2月，北京二手住宅网签仅3629套，成交面积32.6万㎡，套数环比下降58%，与去年往期同比下降40%。

　　她称，直到最近两三周，疫情有所缓解，客户慢慢出来看房了，咨询量与带看量才有所恢复，不过数量并不多。中新经纬客户端在许小琳所在门店逗留近一个小时，没有一个顾客登门咨询房产交易事项。

　　3月16日至3月22日当周，北京二手房成交量不足2019年3月周均水平的60%。来源：贝壳研究院

　　贝壳研究院数据显示，不管是二手房市场成交量，还是新增的客源和房源数量，北京的恢复速度都较慢，3月16日至3月22日这周的恢复程度，均不到2019年3月周均水平的60%。

　　许小琳还表示，现在北京各小区仍是半封闭式管理，需要持有出入证和测量体温才能进入，这给实地带看带来不小的困扰。3月15日，北京市住建委发布通知，允许经审查的住房租赁企业从业人员进入社区有序开展业务。通知要求，每个租赁企业一个小区只能上报一名从业人员，且带客看房须向社区出示业务员及客户当日“北京健康宝”的结果，并经社区同意方可进入小区;原则上从业人员带看客户每天不得超过两次，每次只能带一名客户。

　　“实际上这个政策比较难执行，小区的人还是不敢让陌生人进入小区，我们也没办法。”许小琳说。

　　张大伟对中新经纬客户端说：“根据估算，当前北京新房、二手房市场只恢复到往年平均水平的50%-60%，由于不能进行线下带看，二手房市场的恢复程度更低。想恢复二手房交易，只能等疫情大幅缓解，小区进出管控放松了。”

　　市场恢复缓慢，一些着急出售的业主开始主动下调价格。许小琳称，门店附近小区的一个业主着急换房，春节前已经将报价下调了8万，上周又下调了4万，现在总价在346万元，根据贝壳找房显示，这一挂牌价比同小区同居室3个月内套均成交价低48万元。

　　北京新房库存创新高 宽松政策将利好楼市

　　贝壳研究院3月17日发布了《房地产市场复苏力指数城市排行榜》，入榜的50个城市中，苏州、南京、杭州、深圳、厦门5个城市的市场复苏力指数排在前5位，分别为0.80、0.74、0.70、 0.70 、0.70，北京的市场复苏力指数为0.44，排在第48位。

　　该指数，是贝壳研究院综合各城市基本供需情况、年末市场状况和复工复产节奏等维度，用复苏力指数衡量各城市房产市场的恢复潜力与速度。该研究院认为，北京的复苏力指数较弱，是因为北京城市地位的特殊性和近期防控境外输入的压力，使得房地产复工复产节奏缓慢。

　　根据上述排行榜，市场复苏力top15城中70%为南方城市，top5全为南方城市，南方城市好于北方城市的态势较为明显。究其原因，贝壳研究院认为，除了南方城市的经济活力和城市基本面好于北方外，南方多个城市频频出台小幅放松楼市调控的政策，也是原因之一。

　　就北京而言，自本轮楼市调控以来，调控政策几乎是次次加码，几无放松调控政策的出台，因此，房价也较高位有所下降。中原地产数据研究中心此前的数据显示，由于连续两年超过4万套住宅的供应，截至2019年末，北京商品房住宅库存高达8万套，为过去8年的最高纪录。

　　早在春节前，随着金融政策趋于宽松，市场就认为，房地产市场或将迎来间接利好。而伴随着突如其来的疫情在全球肆虐，多国相继出台刺激政策，市场对中国政策的走向愈发关注。

　　张大伟认为，在全球多个主要经济体争相出台利好政策的情况下，中国或将有相应举措的出台，这些政策虽并不针对房地产行业，但也会有助于市场恢复。此外，在市场环境变差的情况下，适当松动调控政策并非不可取，例如，出台针对刚需与改善人群的宽松政策，并不违背“房住不炒”的原则。