映象房产

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　　以前，房企要成为“好学生”，或许只要销售额一项完成得好就可以了。如今，营业额、合同销售额、毛利率、净负债、土储、融资成本……这些核心指标各项均不能有明显的短板，房企的成绩单才能称之为优秀。

　　3月下旬开始，房企进入年报发布季，截至目前，已有约30家港股上市房企公布了2019年业绩报。不光只追求规模，很多房企异口同声地喊出，把关注点转移到提高利润率、降低负债上。

　　增速放缓继续加大推货

　　2019年，中国房地产市场平稳健康发展，百强房企销售规模较2018年略有增长，但行业增速较前两年显著放缓。

　　克而瑞的研究报告指出，2019年内，各梯队房企门槛进一步提升，但规模房企扩容放缓，新增千亿房企数明显下降，近4年来房企整体的目标完成率也逐年降低。总体来看，目前行业保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗，预计2020年企业整体规模增长将继续维持稳中有升，百强房企内部的分化格局将会得到延续。各梯队房企竞争格局加剧的同时，TOP30成为规模发展的重要分水岭。

　　进入房地产市场后半场，房企已经不能一味追求规模扩张，发展重点也逐步由“增量”转向“提质”，企业整体的目标增速也将趋缓。未来，市场的比拼将归于房企的城市布局、品牌效应、产品品质、经营管理效率等因素，这也将决定房企的可持续发展力。

　　值得关注的是，受疫情影响房企一季度的销售减量较大。有排名前十的房企在业绩发布会上就表示，今年前两月的销售同比下降超20%，一季度下降10%。“预计二季度将回归正常水平，增长的话要到下半年。”

　　一般来说，房企将全年业绩按照上、下半年40%、60%的比例完成。受疫情影响，各企业在这一目标的完成预测上也情况不一。龙湖集团CEO邵明晓在业绩发布会上表示，龙湖不需要做大的供货结构、销售结构的调整，基本上能够按照预定目标，顺利平稳运行，上半年完成全年4成的业绩目标问题不大，有信心完成全年2600亿元目标。不过，也有房企表示，受疫情影响，已将上半年的完成比例从40%调至30%。

　　面对疫情带来的突发情况，每个企业对全年的市场预判也不同，有的企业调低销售目标，有的企业保持销售目标不变，从公布销售目标情况的企业来看，2020的销售目标增速大概在10%-30%之间。

　　但对于住宅市场，业内普遍的观点是，需求只是被搁置而不是消失，也相信随着疫情影响的褪去，市场会在4月份之后慢慢回归常态。从公布2020年推盘货值情况的企业来看，所有企业2020年推盘货值均较2019年有所增加。

　　“今年新冠肺炎疫情客观上确实造成了冲击。但是房地产市场是否就一蹶不振了呢?实际上并不是。从今年3月份全国各地房地产销售市场来看，实际上是好于预期的。”上海易居房地产研究院总监严跃进说。

　　提升利润成房企硬指标

　　由于限价叠加高成本，目前房地产行业整体的利润空间受到挤压，利润增长和盈利能力面临较大下行压力。

　　亿翰智库的研究报告指出，在2019年偏严的政策调控环境下，房企平均净利润率下滑，平均净利润率为16.39%，较2018年16.73%下滑了0.44个百分点。与2018年比较，22个房企中一半房企净利润率下跌，一半房企净利润率提升，但是总体上，净利润率下跌高于上升幅度。受疫情影响，房价承压，成本费用增加，预计行业利润率开始见顶回落。

　　从1000亿级到2000亿级，各梯队中均有房企表示，在经历了一段时间的规模冲刺后，降速增利润成为其重要目标。

　　旭辉控股董事局主席林中在2019年业绩发布会上表示，将用极致的手段，拧毛巾的方式提升利润空间，严守25%-30%的毛利率目标。

　　在年销售额跨入2000亿元后，绿城中国董事会主席、总裁张亚东在2019业绩发布会上表示：“我们现在最关注的不是销售额，而是利润。”

　　在2020年冲击千亿的合景泰富，在2019年初即提出“规模和利润并进”的口号。年报显示，2019年合景泰富预售额合计861亿元，同比增长31.5%，核心利润约52.15亿元，同比增长36.8%。

　　房地产企业的盈利能力正在加速分化，“强者恒强”的发展态势愈加显现。中国指数研究院此前针对百强上市房企的研究结果显示，百强房企净利润率因规模和综合实力的差异呈现逐级递减的趋势，前10企业、11-30企业、31-50企业、51-100企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

　　多元化拿地降低成本

　　近年来随着行业洗牌的进一步深入，房企间收并购机会增多。各家企业不止于公开市场举牌拿地，而是通过多元化拿地方式，如互换股份合作、收并购、参与城市更新项目等方式增加土储，同时更加注重对投资“性价比”的衡量。

　　以融创中国为例，2019年以来，除了公开市场拿地和旧改及产业合作项目，融创中国通过收并购获取的土地占整体的比例达50%，较去年的46%进一步扩大，对应货值达6741亿元。据不完全统计，2019年融创中国成功签订7项收并购协议，其中包括收购泛海获取北京及上海129.65万平方米核心区域地块、收购云南城投一次获取总建筑面积合计3071.6万平方米的18宗地块。收并购的成熟运作，使得融创中国以较低的成本优势迅速获取优质项目，同时完善自身的开发业务及多元业务布局，为长远发展提供有力支撑。

　　通过城市更新，控制开支及继续保持稳定利润率成为一些房企的做法。2019年，富力地产的土地收购策略主要集中在快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目，在管理资本开支的同时继续保持稳定的利润率。2019年富力透过在3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备，未来通过城市更新项目转化的潜在土储建筑面积将超过4000万平方米。

　　2019年华润置地实施多渠道并进策略，积极拓展收并购、城市更新、TOD合作拿地、场馆代建+片区综合开发、集体用地等多种模式，全年非公开市场项目获取数量占比达44%。

　　克而瑞分析认为，2019年房企投资延续了2018年以来谨慎趋势，政策未放松、融资逐渐收紧的大背景下，房企拿地也逐步回归理性。通过股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等多元化方式吸纳土储，是房企促增长降成本的有效途径。(陈静思)

　　年报亮点

　　中国恒大：2019年合约销售额6011亿元，同比增长9%。恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施高增长、控规模、降负债的发展战略。

　　融创中国：2019年，实现合同销售金额5562.1亿元，同比增长20.7%，增速领跑TOP5房企。预计2020年总可售货源将达到8199亿元。

　　碧桂园：2019全年合同销售金额约5522亿元，同比增长超10%。营业收入同比增长28.2%至4859.1亿元;毛利润增长23.6%至1266.4亿元;净利润增长26.1%至612亿元。截至2019年12月31日，已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个。

　　中海地产：各财务指标稳健，在业内被称为“利润之王”的中海地产2019年的毛利率、净利率、归母净利率分别为33.66%、26.12%、25.43%，维持在行业前列，年合约销售额3771.7亿港元。

　　首创置业：全年实现全口径销售金额808.1亿元，同比增长14.4%，合约销售均价上升至25549元/平方米，较去年上升10.8%。销售业绩分布较去年更加均衡，北京仍贡献最大份额。