映象房产

　　境外发债，原是不少房地产融资的重要手段之一。不过，近期受海外资本市场大幅波动影响，中资美元债遭到抛售，内地房企发行美元债的热情也骤减。Wind数据显示，截至发稿日，4月份内地房企无新增美元债。

　　专家指出，海外资本市场的动荡，基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性，预计房企海外融资，将在未来一段时间接近归零，少数融资也可能面临高价的可能性。与此同时，境内监管层面对房企融资政策或仍将保持边际宽松。

　　境内境外两重天

　　房企们已经有一阵子没发美元债了。最近的两笔还发生在3月27日，当日，新湖(BVI)2019控股有限公司(新湖中宝境外附属公司)在新加坡交易所发行了一笔2亿美元的债券，利率11%，亿达中国则在新交所发行了一笔2.25亿美元的债券，利率为10%。

　　中新经纬记者根据wind数据统计，2020年1月，内地房企发行的美元债规模为183.25亿美元，2月份为36.26亿美元，3月份为56.83亿美元，而4月份截至发稿日内地房企无新发美元债。

　　境外冷冷清清，境内却是一片热火朝天。评级机构东方金诚的统计数据显示，3月房企境内发债融资放量，单月在境内沪深两市及银行间债券融资规模919.32亿元，环比增加292.32%，同比增加74.14%，净融资额再次走高超600亿元，为2016年末以来最高水平。

　　前段时间令地产企业们趋之若鹜的美元债为何此时不香了?原因还在于3月中旬房企美元债市场剧烈波动，美股熔断、美债市场流动性紧张，境外融资需求转向境内。

　　另一方面，房企美元债在2020年到期压力相对较小，这也给了房企们一些喘息的空间。据广发证券分析师刘郁测算，2020年3-12月到期额占存量债比重为12.06%。其中，禹洲、恒大、华夏幸福、花样年、当代置业、中海和朗诗2020年新发行美元债能够覆盖到期额。绿地、绿城和雅居乐美元债缺口较大，在9-13亿美元左右。阳光城、龙光、旭辉和首创置业外币货币资金能够覆盖美元债缺口。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，海外资本市场的动荡，基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性，预计对于部分房企非常重要的海外融资，将在未来一段时间接近归零，少数融资也可能面临高价的可能性。

　　专家：房企融资政策短期内仍将保持边际宽松

　　对于房企来说，资金就是生命线，在疫情阴霾笼罩的当下更是如此，因此抓住窗口期发债显得格外重要。那么后续监管层面对房企融资政策是否又会再度收紧?

　　东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞向中新经纬记者指出， 从稳定房地产市场发展的角度看，预计未来融资政策仍将在严控房住不炒的红线基础上，强调对房企的政策性帮扶，短期内再度收紧的可能性较小，仍将保持边际宽松。但中长期看，国家层面多次提出保持政策连续性、一致性、稳定性，坚持“房住不炒”的基调背景下，房企融资政策难以大幅宽松。

　　自疫情爆发以来，央行已经多次释放流动性，货币政策逆周期力度进一步上升，市场资金成本走低，融资环境相对宽松。此外，随着各地陆续复工，房企销售及回款将逐步改善，有部分城市甚至出现了抢购的局面。

　　不过，在专家看来，房企流动性压力仍需一定时间缓解。据统计，2020年4-12月房企债券到期规模约为4000亿元左右，尤其下半年将迎来偿债高峰，房企面临较大偿债压力。“随着房企资金面缓解，若土地市场及房价持续升温，与‘稳地价、稳房价、稳预期’相违背，或触发融资政策再度收紧的可能性。”谢瑞说。

　　这类房企或有违约风险

　　2019年，房地产市场洗牌加剧，全年有数百家房企发布破产相关文书，还有中弘控股、银亿股份、颐和地产、国购投资、华业资本等五家房企实质性违约。

　　谢瑞分析称，一方面，当前违约房企基本为区域小型房企，土地储备质量不佳，同时项目集中于个别城市或个别项目，容易受到区域政策冲击从而对现金流产生较大影响。另一方面，行业降杠杆，旅游、豪宅、商业地产占比高的房企回款慢。相较于普通住宅地产，旅游、豪宅、商业地产去化回款速度慢，资金占用大，在融资及调控政策收紧时，不能快速销售回款或处置缓解流动性压力。最后，多元化扩张业务、无序并购风险高，资金占用大加速偿债能力指标恶化。

　　随着2020年下半年偿债高峰的逼近，是否会有更多房企倒下?据天风证券固定收益首席分析师孙彬彬总结，房企违约或遭遇严重流动性困难前，企业融资成本上升，融资难度加大，体现为财务费用率上升和筹资性现金流的恶化;流动性紧张，拿地放缓，营运能力下降;从样本房企来看，普遍的现金短债覆盖比较低，且与经营性现金流一样，在违约或危机发生前快速下滑。