映象房产

　　昨日，央行发布的LPR显示，一年期LPR(贷款市场报价利率)为3.85%，较上月下调20个基点(1个基点=0.01%);五年期以上LPR为4.65%，较上月下调10个基点。值得注意的是，这是自去年8月份创设LPR新机制以来，一年期LPR第四次下调，五年期LPR第三次下调，但均创下最大降幅，而且一年期LPR首次降至4%以下。不过，由于此前央行逆回购、MLF利率均下调了20个基点，同时还叠加了定向降准等操作，因此昨日LPR的下调早在市场预期之中。

　　3月16日普惠金融定向降准正式落地，股份制银行有条件定向降准1个百分点落地。央行同日例行开展的MLF操作利率并未下调，导致3月20日发布的LPR也未下调。

　　央行货币政策委员会委员马骏当时曾解释称：“LPR整体下调有一个阈值，即各报价行的有效报价的平均值变化达到5个基点，才会调整最终的LPR。”此后，3月30日和4月15日，央行分别召开逆回购、MLF操作，利率均下调20个基点，被市场视为4月LPR将会同步下调的风向标。

　　4月17日中共中央政治局会议提出“运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行”。这一表述被市场认为是昨日LPR下降最明显的信号。广发证券首席经济学家郭磊表示，中共中央政治局会议中直接出现“降息”这样的表述较为罕见，显示出政策对于运用利率工具降低实体融资成本、带动边际投资倾向的重视。

　　建银投资咨询分析师王全月表示，央行通过“逆回购-MLF”引导LPR下降意图明显。自去年8月央行“完善LPR形成机制”以来，除2019年9月外，历次1年期LPR下调均符合“逆回购—MLF—1年期LPR”等额下调的“惯例”。2月LPR下降时，5年期LPR降幅5个基点，弱于当期逆回购、MLF下降的10个基点，主因是商业银行长期资金成本掣肘。在3月、4月两次降准释放了约7500亿资金，5月还将有第三次降准的第二步落地的影响下，银行长期资金成本进一步下降，因此4月5年期LPR下调10个基点。

　　释疑

　　是否会全面放松房地产调控?

　　4月15日，在定向降准落地的同时，央行宣布开展中期借贷便利(MLF)操作1000亿元，中标利率2.95%，较上次下降20个基点。

　　当时，民生银行首席研究员温彬表示，从LPR报价机制以及此前变动规律看，预计4月20日1年期LPR报价将与MLF利率下调20个基点的幅度一致。同时，为保持房地产市场调控政策的稳定性和连续性，5年期以上LPR或下降10个基点至4.65%。

　　对于此次五年期以上LPR下调10个基点，东方金诚首席宏观分析师王青表示，疫情影响周期拉长后，对国内房地产行业形成更大的下行压力，而在外需受阻的前景下，房地产行业对国内消费、投资的带动作用有待进一步增强。“可以看到，近期一些地区正在加大对房企的扶持力度，但多地放松限售出现‘一日游’，当前阶段全面放松房地产调控的可能性不大，但适度降低房贷利率或是支持房地产市场的政策选择。”

　　“五年期以上LPR是五年期以上贷款的定价基准，而五年期以上贷款中，个人住房贷款占比较高，非对称下降将释放房地产调控不放松的信号。”新网银行首席研究员董希淼强调。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，此次是非对称降息，5年期LPR只降低了10个基点，说明金融政策的取向是稳楼市，振兴实体经济，楼市调控政策不会大幅放松。

　　会不会影响存量浮动利率房贷?

　　今年3月1日，存量个人住房贷款定价基准转换工作正式拉开帷幕。对于有房贷的人来说，可选择呢将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，也可以选择转换为固定利率。

　　对于选择LPR加点浮动利率的客户，按照大部分银行的合同约定，2020年的利率还是保持不变，新的利率从明年开始实效。如果LPR一直保持下行趋势，今年的每一次变动都会对这批客户明年的房贷利率产生影响。

　　根据张大伟的计算，100万元30年期的房贷，每降息5个基点，月供大约能减少30元，30年合计就能减少利息大约10800元。本次降息10个基点，相当于月供减少60元，合计节省21637元。

　　张大伟分析认为，全国累计存量房贷的数量估计已超过30万亿。由于今后，存量房贷利率大部分都会和LPR挂钩，预计这30万亿存量贷款在明年都会受到本次降息的直接影响。初步计算，将给全国所有存量房贷购房者一年节省300亿的利息。

　　未来还有多少降息空间?

　　数据显示，去年8月LPR改革以来，1年期LPR已经累计下调35个基点，5年期LPR累计下调20基点。接下来，LPR还会继续下行吗?

　　4月16日，央行表示，将通过定向降准、再贷款等政策措施，继续引导信贷资金支持实体经济特别是小微企业的发展。4月17日的政治局会议明确提出“运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行”。因此，市场普遍预计，未来还有降准空间，逆回购、MLF利率还会进一步下调，甚至不排除存款基准利率也会下调，进而引导LPR下行。

　　中信证券首席经济学家诸建芳表示，后续公开市场操作(OMO)及MLF利率均有望下降2次左右，有15个基点左右的下降空间，进一步带动LPR利率下降。

　　王青表示，考虑到海外疫情对中国经济的影响，国内宏观政策逆周期调节时间有可能相应拉长，调节力度也会进一步加大。当前包括MLF利率在内的政策利率仍远高于零利率水平，未来CPI同比涨幅有望趋势性下降，预计降息周期将会延续到年底，4月之后MLF利率还有30个基点左右的下调空间。