映象房产

　　林子元 房稀杰 樊奕喆

　　小区内垃圾遍地、管道失修，物业不作为，该怎么办?邻居违规饲养动物、摆放杂物侵占通道该如何制止?5月1日即将施行的《北京市物业管理条例》(以下简称《条例》)中，一系列新规定将有效解决社区居民在生活中遇到的“操心事”“烦心事”。下面我们结合相关案例，详细梳理《条例》中有关业主组织的规定，阐明新规如何强化对业主权利的保障。

　　业主大会：成立门槛降低

　　一家实业公司购买了某大厦底层和二层房屋的产权，但未支付过相关的专项维修资金。后该大厦小区业主大会经征求业主表决意见，决定由业主大会代表业主提起追讨维修资金的诉讼，要求该公司就其所有的两层房屋向小区业主大会缴纳专项维修资金约6万元。法院经审理认为，缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务，取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。

　　缴纳专项维修资金是区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人，为建筑物的全体业主共同利益应当承担的法定义务。业主大会要求补缴维修资金的权利，是代表全体业主行使维护小区共同或公共利益职责的管理权。基于专项维修资金的性质和业主缴纳专项维修资金义务的性质，法院最终判决公司应当按照小区业主大会诉请支付专项维修资金。

　　上述案例涉及一个我们耳熟能详的主体：业主大会。业主大会是由全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。根据我国物权法规定，虽然设立业主大会并不具有强制性，但是成立并召开业主大会对于实现小区良好治理至关重要，如制定管理规约规范小区业主不当行为，选举或更换其重要执行机构——业主委员会，授权业主委员会作为适格主体向法院提起诉讼等。

　　但以往实践中普遍存在业主大会成立门槛高，导致小区“自治失灵”的状况。有鉴于此，5月1日即将施行的《北京市物业管理条例》破解了业主大会成立难的“痼疾”，其中第三十条规定：一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。也就是说，一个物业管理区域内，交付面积在过半情况下，申请成立业主大会的条件是5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，此外建设单位也被纳入了适格的申请主体当中。这一规定对降低业主大会成立门槛发挥着重要作用。

　　此外，为了促进、鼓励业主大会发挥应有作用，新《条例》相比现行的《物业管理办法》更加细化，一是规定了有关组织召开首次业主大会会议的筹备组相关事项，例如人员组成、准备工作、时间期限等;二是明确了业主大会职权，尤其是关于决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金的规定;三是为业主大会日常运行提供了制度性规范，强调信息公示、可采用互联网方式召开与表决、强化了街道办事处的功能等。

　　业主委员会：发挥作用才是真

　　房地产界流行一句俗话叫“有了业委会，房价翻一倍”。业主委员会(以下简称“业委会”)，顾名思义，是指由物业管理区域内全体业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定，向社会各方反映业主意愿和要求，代表业主利益，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，其本质上是业主自治的一个执行机构。然而，近年来，业主大会、业委会成立难，公共维修资金使用难，特别是物业管理不规范、业主维权难等问题屡见报端，成为不少矛盾纠纷的源头。究其原因，一是因为业委会委员由业主大会选举产生，多为兼职，对物业管理并不熟悉，在同物业公司、开发商、政府以及本小区的其他业主沟通协调过程中容易懈怠，难以真正代表业主利益;二是因为业委会运作程序不规范。部分小区业委会委员选举程序落实不到位，有些委员拉帮结派谋取私利，导致业委会空有其名。

　　如何破解业委会不作为、难作为的困境?《条例》中用了13条规定的篇幅，对业委会成立条件、业委会委员的资质要求、人员组成、选举程序、任期、备案制度、工作职责、会议召开、退出条件、禁止性规定及行政监管等做出了详细的规定。《条例》第四十条在对业委会委员候选人产生方式上规定，在居民委员会、村民委员会推荐和业主自荐或者联名推荐这两种基础上，特别增加了由社区党组织推荐这一产生方式，并规定筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法确定业主委员会委员候选人名单，报社区党组织备案。社区党组织也要引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。这对于在业主自治过程中充分发挥党员先锋模范作用，深化市域治理起着关键作用。

　　物业管理委员会：权利保障的最佳过渡

　　此前，业主对物业服务不满意、想要更换物业公司时，可谓困难重重，新老物业交接难引发的矛盾不在少数，也深刻反映了业主大会、业主委员会“成立难、运转难、接受难”的现实问题。耗时费力，却无法成立业主大会或者选出业主委员会时该怎么办?《条例》为广大业主提供了一个解决的办法：成立物业管理委员会，这也是此次修订的一大亮点。

　　根据《条例》规定，组建物业管理委员会主要是为了组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：一是不具备成立业主大会条件;二是具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的;三是业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。这一举措可以有效避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业委会制度运行不畅导致的物业管理混乱问题。

　　虽然物业管理委员会看似是业主大会或业主委员会不能产生时的一个“替代品”，但我们必须明确它们之间的差别，才能更好地维护业主自身的权益。

　　首先是成立条件不同。就如前文提到的，业主大会是在一个物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的情况下，经由5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位，向街道办事处、乡镇人民政府提出申请，经过街道办事处、乡镇人民政府审核并指导筹备组组织召开;业主委员会是业主大会选举产生、代表业主执行业主大会决定的组织，其成立体现了小区居民的自治管理意识。而物业管理委员会则是在业主大会或者业主委员会不能成立时产生，由街道办事处、乡镇人民政府负责组建的。成立条件不同决定着三者性质存在根本上的差异。

　　二是人员组成不同。根据《条例》规定，业主大会或者业主委员会是由一个物业管理区域内的业主组成，本质上是一种自治组织;而物业管理委员会是由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数共同组成，只不过要求业主代表不少于物业管理委员会委员人数的一半。物业管理委员会人员的结构组成决定着它无法真正成为业主权益的“发声器”，它所做出的决定无法像业主大会和业主委员会一样，代表小区大多数业主的利益诉求。因此，《条例》第五十六条虽然规定物业管理委员会可以履行业主大会、业主委员会的职责，但在未来司法实践中，物业管理委员会做出的决定能否代表业主的“共同意志”，能否在涉及建筑物共有部分的相关权利纠纷中拥有诉讼主体资格，尚需进一步完善。

　　三是工作职责不同。根据《条例》规定，业主大会履行决定制定或者修改管理规约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务人员或者不再接受事实服务等十项职责;业主委员会履行召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况、代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接等12项职责;而物业管理委员会作为临时机构，主要职责是组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会，且一般任期不超过三年。这就明确了物业管理委员会只是成立业主大会或者业主委员会的“过渡品”，而非“替代品”，立法仍然采取鼓励支持成立业主大会或者业委会的态度，以更好地保护业主的合法权益。

　　无论是新增加了物业管理委员会以填补缺少业委会导致的空白，还是对业主大会、业主委员会的成立、运行进行更加细致的规范，《条例》的出台都是为了规范业主组织，进一步保障物业管理活动中各方主体的合法权益。

　　(作者单位：北京市石景山区人民法院)