盈利能力普遍降低 土地与融资成本齐涨
“合作开发”渐成房企常态化生存模式
随着房地产企业陆续复工，地方土地市场也逐渐开闸。22日，上海、深圳等地公布建设用地供应计划以稳定土地市场。同日，济南三宗土地入市交易，三宗地块最终均由房企联合体竞得。
当前，在一二线热点城市，优质土地市场一直处于供不应求的状态，开发企业合作拿地已经成为获得新项目的重要方式。
从最近房地产上市公司发布的年报来看，行业从增量市场进入存量市场，整体规模见顶已成业内共识。基于此，恒大、旭辉等规模房企提出了提质增效、提高权益保证利润发展的战略;与此同时，部分房企开启了寻地合作计划，意图通过开放合作比例维持行业地位、寻求规模进阶。
根据克而瑞地产的统计数据，近期中梁、华润、中海、中交等房企陆续发布“寻地合作计划”，提出以战略合作、股权合作、联合拿地、收并购等方式获新项目的需求。这些企业主要以国企、央企为主，且范围基本上集中于一二线和强三线城市。
“通过合作方式拿地，可以有效降低土地成本，还能分担市场风险，最终实现‘强强联手’。”克而瑞地产研究中心分析师谢杨春认为，一方面，在“房价维稳、地价难降、利润空间收窄”的大背景下，倒逼房企在2020年大力拓宽拿地渠道、控制拿地成本。另一方面，热点城市在配建房、自持等约束条件下，优质地块的隐形楼板价持续上涨，限价短期尚未放宽，企业的运营难度加大、盈利空间渐窄。
此外，在规模房企普遍选择回归一二线热点城市的战略驱使下，土地市场“僧多粥少”导致拿地艰难。导致众多房企不得不开展寻地合作计划。以北京土地市场为例，多家企业合作组成“联合体”参与土地招拍挂市场的方式已经是普遍现象。
合作拿地、合作开发的方式，已经成为绝大多数房企的常态化生存方式。从上市公司披露的2019年新增拿地情况来看，仅有少数几家房企权益比例维持在80%以上，大部分企业新增土地权益比例低于80%。
“在行业高速发展的过程中，无论是龙头还是中小房企，多采用了牺牲权益来换取规模的快速扩张。”谢杨春表示。从近期土地市场情况来看，一方面行业面临整合期，龙头房企有进一步分食市场的需求;另一方面近期受到疫情影响的部分小房企、项目公司现金流紧张，也有意寻求收并购、合作的机会。
4月27日，上海、佛山、长沙等多个城市举行土地出让活动。根据最终出让结果，土地溢价率最高达到36.4%，最低只有3%。
今年以来，受疫情影响，不少城市的土地出让动作在一二月陆续按下“暂停键”，土地市场热度降至低位。但是从2月土地市场成交情况来看，北京、成都等城市的热度逐渐上升，出现多宗高溢价地块。
2019年，全国300城市土地供应同比微增，一二线城市供应走高，三四线城市供求两端同比下滑。总体楼面均价和收金同比上涨，平均溢价率基本持平，“稳字当头”的调控政策效果明显。
2019年，全国300城市土地供应同比微增，一二线城市供应走高，三四线城市供求两端同比下滑。总体楼面均价和收金同比上涨，平均溢价率基本持平，“稳字当头”的调控政策效果明显。
2019年，在调控趋严的背景下，土地市场价格维持平稳运行，在“地王”数量大幅减少的同时，不少昔日“地王”入市后遭遇市场下行，尤其是热点一二线城市部分“地王”陷入尴尬境地。专家认为，未来在政策和市场双重作用下，房企高质量周转模式将逐步颠覆囤地模式，土地市场将更趋于理性。
从11月份土地市场的数据来看，地方城市在年末土地供应节奏上迎来整体大爆发，当月全国土地市场供应量大幅增加。克而瑞地产研究中心的统计数据显示，全国336城经营性土地供应总建筑面积为51709万平方米，环比大涨113%，和2018年同期相比也呈增加之势，涨幅为20%，是近三年来的最高峰。
本市土地交易市场昨天成交3宗经营性用地，土地面积约23公顷，建筑规模约62万平方米，包括一宗住宅用地和两宗综合性商业金融服务业用地。
临近年底，土地市场整体供应走高，成交方面延续价增量减的低迷态势。中国指数研究院的统计数据显示，11月，全国300个城市各类用地供需规模同比基本持平，住宅用地推出与成交面积小幅增长。
截至12月9日中国证券报记者发稿时，根据内地和香港相关上市房地产企业发布的公告，目前已经有32家房企发布了今年前11个月的销售业绩，合计销售额达到56027亿元，同比上涨18.6%，刷新历史记录。上述32家房企2018年全年合计销售额为52538亿元。这意味着大部分房企今年前11个月的销售额超过去年全年的水平。
近日，克而瑞研究中心公布的数据显示，10月，新房、二手房以及土地市场延续9月低迷走势，重点城市新房成交量同环比双降，杭州、宁波、徐州等城市成交显著缩量。
