映象房产

　　不同城市不同小区，区位条件不一样，居住人口结构不一样，需要解决的问题不一样，老百姓的改造需求不尽相同。对于多样化的需求，可以实行“菜单式”改造。对于空间资源有限，无法全部满足改造需求的小区，还可以在实施中统筹考虑，联动改造。

　　前不久召开的国务院常务会议指出，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及近700万户居民，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。笔者认为，在新一轮老旧小区改造体量大幅增加的情况下，需在改造内容上做到因地制宜，更好解决老旧小区民生“痛点”。

　　推进城镇老旧小区改造，既能改善居民居住条件，又能扩大内需稳增长，拉动相关产业发展，是一项一举多得的重要举措。2015年12月份，中央城市工作会议首次提出加快老旧小区改造后，各地加大资金投入，老旧小区改造不断提速，在增加人民群众获得感的同时，也出现了设计不够科学合理，项目设计图纸千篇一律等问题，造成有的小区因缺乏施工条件，部分改造内容无法完全执行，有的小区改造后设施仍不能满足居民实际需求，影响了改造效果。

　　我国幅员辽阔，不同城市不同小区，区位条件不一样，居住人口结构不一样，需要解决的问题不一样，老百姓的改造需求不尽相同。比如，京津冀地区因推动绿色出行，大力提倡使用电动汽车，很多小区对于加装充电桩的需求特别强烈。在老年人较多的小区，更需要步道、口袋公园等公共活动场所，以及养老、助餐服务等。在年轻人多的小区，对于停车设施、托幼服务的需求比较高。

　　对于多样化的需求，可以实行“菜单式”改造。当前，我国老旧小区改造内容主要分为三大类。一是保基本的配套设施。比如，老旧小区里与居民生活有直接关系的水、电、气、路等市政基础设施维修完善以及加装电梯、垃圾分类设施配套等。二是在保基本的基础上，鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地、配建停车场、活动室、物业用房等。三是进一步完善社区养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施及公共服务。

　　保基本的配套设施由于标准化程度高，居民需求较为一致，可以由政府统一规划、统一建设。但对于提升类、完善类的改造内容，由于地区差异较大，各地可根据实际情况和需求来制订改造内容清单，并为老百姓提供“菜单”，由老百姓自己去选择，需要什么就改造什么。对于部分空间资源有限，无法全部满足改造需求的小区，还可以在实施中统筹考虑，相邻几个小区联动改造，尽量把公共服务设施都配起来，让几个小区共享。

　　从过去几年的老旧小区改造项目来看，除了硬件改造有不合理之处，还存在软件配套滞后问题。一些小区改造完成后，要持续提供类似新建小区那样的物业服务非常困难，由于缺乏有效管理，时间一长又回归从前的常态，老旧小区改造效果巩固问题值得重视。解决这些后续问题，必须在项目纳入改造计划时把长效管理机制建立起来，包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则，可以聘请物业公司管理，并引入一系列的智能系统化管理体系，也可以发动业主成立自治的物业组织，以保持改造成果。