映象房产

　　房屋所有权证书(存根)显示，住房和地下室记载于一个“房本”上，地下室注明为“住宅地下室”。

　　□大河报·大河客户端记者陈骏文图

　　郑州市民骆先生(化名)怎么也想不明白：自己卖掉一套95.11㎡的住宅才需缴纳9500元个人所得税，而一个与住宅相配套、位于负一楼，面积仅12.89㎡的地下室，却要缴纳12546元的税。而导致这一结果的个中缘由，则更令骆先生陷入迷茫：地下室属于“非住宅类”，征税的标准与临街商铺是一样的。

　　“想不明白这个道理。这好比我买了个车轱辘比买个车都贵，我觉得这不符合常理。”骆先生说。

　　配角的税费反比主角贵

　　2019年12月，骆先生通过中介，将一套位于郑州市经济技术产业开发区航海东路格林度假山庄小区(下简称格林山庄)的一套住宅对外出售。这套住房负一层，还配有一间12.89㎡的地下室。

　　大河报记者在骆先生所出具的“房屋所有权证(存根)”上看到，住房和地下室分别进行了记载，设计用途分别为成套住宅和住宅地下室，这也就意味着骆先生家的这个地下室拥有产权。

　　骆先生的中介丁先生告诉大河报记者，按照目前郑州不动产登记部门的规定，对于这种带有配套地下室的住宅，在交易之前需先在不动产登记部门办理“分割”，即，将原先记载于一个“房本”上的地下室和住宅进行拆分，办理各自的不动产登记证书。

　　换证后，骆先生那套95㎡的住宅，在新的不动产登记证书上依旧记载为“成套住宅”，那间地下室，在不动产登记证书“坐落”中，被明确记载为“(地下室)”，而使用类型，也变为了“其他”。

　　随后在税务部门为买卖双方核税时骆先生发现，需要缴纳的税费由两部分组成：95.11㎡住宅需缴纳个人所得税9500元，但配套的地下室却需缴纳包括增值税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加在内的税费，共计12546.31元。其中，数额最高的为土地增值税7908.23元。

　　对于这些税费明细，大河报记者和骆先生、买方一起在郑州市经开区行政服务大厅纳税窗口向税务人员进行了确认。税务工作人员向大河报记者出具的“房产交易申报单”上显示，受理税务机关为国家税务总局郑州航空港经济综合实验区税务局风险管理局纳税服务科。

　　高额税费源于“非住宅”

　　对于骆先生的不理解，税务窗口工作人员解释说，地下室进行交易在纳税需参照商业进行计算，也就是说，这间位于住宅楼负一层，仅有12.89㎡的储藏室，在过户时与临街商业店铺所需课税的类型相同。“地下室就是按照商业计税，这没啥争议，我们一直以来就是这样办的。”与此同时，郑州市政务服务办事大厅税务窗口的工作人员也有着一致的说法：“地下室是要按照商业处理。”

　　“窗口人员说‘商业’其实是种俗称，准确地说，地下室是按照‘非住宅类’进行的认定，所以税费较高。”一位来自税务部门的资深人士解释说，税务部门对不动产认定方式较为“粗线条”，只有住宅与非住宅的区分。

　　“我们不像房管、不动产部门有那么多的明细区分，在‘非住宅’的大类中，不管你是办公、工业、商铺还是地下室，征税的科目都是一样的。”上述资深人士进一步解释说，其实对于住宅而言，也存在土地增值税等费用，但国家考虑到住宅的特殊属性和民生保障意义减免了这些费用，但“非住宅”不能享受这些优惠。

　　对此，不动产登记部门的工作人员也有类似观点。“这没啥争议啊，地下室肯定不是住宅啊，写‘其他’是因为系统没有那么多明细分类，对于不好明确分类的，我们记为‘其他’。”郑州市不动产登记中心经开区分中心的窗口工作人员认为这种分类并无不妥。

　　但大河报记者了解到，根据现行《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》中的要求，不动产登记证书“用途”一栏的内容，对于建筑物、构筑物而言，应当填写规划用途。

　　那么，这间地下室当初的规划用途究竟是什么呢?

　　规划审批为“居住”，但税务部门仍坚称“非住宅”

　　后几经辗转，4月23日，大河报记者在经开区房管部门存档材料中，见到了骆先生房屋所在楼宇的规划审批手续。其中明确记载：建筑分类为居住，且在“审查意见”中，规划审批人员明确写明：该楼地下室面积已包含在建筑面积之中。对于这一记载内容，经开区规划部门负责人明确表示，这间地下室当年审批的用途的确为住宅。

　　在后续采访中，经开区不动产登记窗口工作人员也坦陈，他们在工作时没有查询规划部门对规划用途认定的习惯，而是习惯性查看房管部门此前的登记结果。她表示，房管部门推送数据也显示，这间地下室的使用类型为“住宅地下室”。“如果真是我们错了，当事人可以提出异议，我们会进行更正。”

　　在得到不动产登记部门的这一说法后，当事人再次前往税务窗口进行咨询。但税务部门工作人员依然坚称：但凡看见“地下室”就要认定为“非住宅”，要按照商业标准进行计税。

　　地下室界定存在“双标”

　　对于税务部门的这一解释，骆先生认为不符合常理。

　　“专业术语咱不知道咋说，但我觉得税交的多与少，是东西值不值钱的一种体现。我这就是个地下储藏室，天天不见光，能值几个钱?为啥要按商铺计税呢?”骆先生说。

　　对于骆先生的这一遭遇，大河报记者两次拨打国家税务总局统一咨询热线“12366”进行咨询。咨询中，听闻大河报记者所咨询的问题与疑问后，“12366”两名接线人员也都陷入了长时间的沉默与思考，但两名接线员提供了一份文件，供“参考、判断”。

　　这份文件名叫“河南省地方税务局公告2011年第10号河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告”，其中有着这样的表述：“房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定。”

　　但经开区行政服务大厅税务窗口工作人员却认为，上述内容写的是“开发企业”，是对开发商的优惠，并不针对个人之间的二手房交易。

　　此外，大河报记者还从郑州市房屋征收管理办公室了解到，住宅地下室在拆迁时，赔付标准却远不及住宅本身。“赔不赔得看有没有产权，就是赔，那跟房子也没法比，(价格)差得多。”该单位一名工作人员说。

　　“征税的时候按商铺‘高配’，赔偿时按仓库‘低配’，这地下室到底是个啥标准?”在综合了解到上述这些信息后，骆先生很是无奈。

　　并非“个案”

　　在采访中大河报记者了解到，这种拥有产权的地下室在郑州市只存在一段时期。“但这种房子在郑州并不少，2000年前后，这种房子还挺流行的。”一位不动产登记部门的工作人员这样说。

　　大河报记者了解到，以郑州为例，据不完全统计，这种带“有产权”地下室的小区最少有数十个，如中方园、文雅新世界、兴业北云鹤、文化绿城、同乐花园、东文雅小区、工人南路339号院、关虎屯小区、开元银田、金色港湾、隆福国际、开元路16号院、商英街56号院、格林度假山庄等。

　　而大河报记者采访时也发现，全国多个城市不动产登记部门工作人员表示，在当地也存在类似问题，且各地处理标准不一。其中，山东日照、泰安，湖北十堰，江苏徐州等地明确表示，会将地下室视为住宅的附属物或配套物进行处理。而安徽合肥、山东潍坊等地在处理此类问题时与郑州的做法较为类似，需将地下室进行分割，税务部门也会对地下室进行单独评估、征税。

　　“面对这个问题我们也很头疼，原因很简单，跟老百姓要承担的税费直接相关，且两者之间的差额巨大。”山东潍坊一名来自不动产登记部门的业内人士表示，对这一问题的处理方式，当地和郑州的政策相类似，但也引起过很多群众的投诉与非议。

　　不仅其他省市处理此问题时方法各异，就连河南省内城市标准也不统一。大河报记者了解到，焦作市处理方法与郑州相类似，但安阳、漯河两市，如地下室和住宅记载于同一本产权证书之上，且两者同时交易，会将地下室视为房屋的附属物或配套设施进行处理。

　　“如果单独过户的，我们会按照商业进行处理，一并过户的，我们会视为住宅的一部分。”漯河市税务部门一名负责人对记者说。

　　在采访中大河报记者还了解到，虽然税务部门对住宅地下室的税费认定存在争议，但不动产登记部门针对其收取登记费的标准已从曾经的“非住宅”变为了“住宅”。

　　此外，在采访中，有来自不动产登记行业一位资深人士的提醒也值得关注。他提醒说，在存在限购政策的城市，一旦将住宅和有产权的地下室、阁楼、车位等进行拆分，并将其视为“住宅性质”，虽然税费问题可能会因此解决，但可能会遭遇限购的尴尬。“不排除一些城市会‘刻舟求剑’一般去处理将地下室认定为住宅的问题。”扫码查看更多细节妥否?