[摘要] 今年房地产市场持续下行，不仅拖累已经陷入困境的实体经济，更严重影响了地方政府财政。在地方经济增长乏力、楼市成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购限贷的意愿较为强烈。
9月15日，湖北省住房和城乡建设厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》。其中明确规定，湖北省首套房贷利率最低可打7折，并要求银行对已签订贷款协议的房贷一个月内予以放款;使用组合贷款的购房者，对其商业贷款，部分予以利率下浮优惠。
限贷的口子被豁开，湖北被称为第一个“吃螃蟹”的省份。然而，我们仔细回顾，放松限贷，湖北省绝不是第一个。
进入8月以来，限购政策已呈现快速清退的趋势，但地方政府期望中的销售快速反弹没有出现，市场仍面临下行压力，并且按揭贷款成本是制约需求的核心因素更为清晰。地方政府托底市场的目光逐渐投向限贷政策相关领域，在房贷方面刺激需求释放。8月初，四川省财政厅表示将对今年符合条件贷款金额的3%给予财政补助;随后绍兴、杭州和福建省相继在首套房认定标准方面寻求突破，即目前无房且还清贷款的购房者应按首套房认定。8月下旬，江西省出台的意见则在二套房首付上进行努力。
很显然，今年房地产市场持续下行，不仅拖累已经陷入困境的实体经济，更严重影响了地方政府财政。在地方经济增长乏力、楼市成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购限贷的意愿较为强烈。
“限不限购意义并不大，限不限贷才是大问题。”这已经成为房地产业界的共识，信贷的变化，将从根本上决定市场的走势。目前购房者最大的瓶颈是贷款难，如果首套房置业者的银行贷款利率能下调至基准利率的0.7倍，无疑将减轻刚需群体的按揭压力;如果银行放款及时，那对楼市将是一大利好。
然而，在地方政策频繁放松的同时我们也要看到，中央仍在继续坚持差别化信贷原则，并一再强调其对保障合理自住型需求的重要性，投资投机性需求将被持续抑制，全面放宽多套房贷暂无可能。
更为重要的是，是否放松限贷的决定权并不在地方政府手中。
总体来看，目前放松房贷的政策主要有三类，分别是降低房贷首付比例要求、控制房贷利率、扩大首套房的认定标准。由于金融系统是垂直管理，地方政府没有对商业银行经营直接干预的权力。房贷首付方面，在中央差别化信贷政策不改变的情况下，地方政府喊话很难降低首套房或二套房的首付标准;房贷利率方面的放松也不会一蹴而就，而是根据银行对收益与成本考虑，虽然目前少量城市有优惠利率出现，但能否铺开需要关注银行同业拆借利率和余额宝等“宝宝们”的收益率。
地方政府下一步托市的重点，能行之有效的，或将在首套及二套房的认定方面。在这种情况下，采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷，将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。
既然全面放松限贷暂无可能，对开发企业而言，就不要过多寄希望于信贷政策的变化，而是要根据自身情况快速回笼资金。以目前的情况看，以价换量仍将是市场主流。
